20家新晋房企抢滩！房产投资超2千亿！湾区楼市有多火？

湾区城市中佛山库存量最大，东莞去化周期最低  

深圳、广州、东莞、中山4大城市上半年库存量环比有所降低，其他城市中，江门、珠海、肇庆库存量均有所上涨，其中珠海在市场连续多个月供过于求的态势下，库存量增长幅度较大，同比去年增长达68%；目前湾区9市中，市场容量较高的佛山和惠州库存量在1000万㎡以上，目前佛山库存总量更超1500万㎡。  

至2019年6月末湾区9市中有7个城市去化周期基本在13个月左右合理区间，而东莞市在“半年社保”的低准入购房门槛推动下，加上上半年新增供应减少目前去化仅11.2个月，为去化周期最低的湾区城市；而珠海第一季度新增供应放量，市场库存的压力有所增加，去化周期推高至17个月，但与18年年末相比，去化周期明显缩短。  

总体而言，惠州、江门及肇庆进入18年后库存量及去化周期均有增加，预期未来仍将面对较大库存压力。

大湾区各市市场供求情况（节选广佛部分）  

广州  

进入调控周期中期，广州全市商品住宅供求量价走势受政策因素影响明显，进入2018年下半年，广州重启单合同备案，网签均价整体呈明显上涨趋势，目前全市均价已接近30000元/㎡。  

受成交外围成交主力区域如南沙、增城项目供求影响，个别月份市场均价及供求波动较大，2019年上半年月度供求则维持在60万㎡左右，整体呈现不应求态势。  

老城区越秀受供应紧缺影响，目前上半年网签区域成交均价高达62177元/㎡，中心城区其他各区域上半年成交均价均在45000元/㎡水平，自贸区所在南沙区上半年均价突破20000元/㎡，远郊从化目前则均价较低，为14577元/㎡。 

佛山  

随着市场调控趋向缓和，进入2018年佛山限购区域供求有所回升，加上部分非限购区域市场热度未减，2018年至今全市大部分月份单月供求在100万㎡以上，除2018年4月及9月市场供应加大，市场基本呈现供不应求态势。  

佛山网签备案价格有所放开，加上部分新入市项目紧跟广州推行“单合同”，全市均价2018年至今保持增长，目前全市月度均价突破15000元/㎡。  

从区域价格分布情况来看，整体呈现从西部临广区域向东递减趋势，其中广佛交界所在南海区成交均价以16511元/㎡居五区首位，中心城区禅城区成交均价则达16539元/㎡；非限购区域三水区与东部远郊高明区上半年区域均价则差异较大，半年度均价分别为10359元/㎡和8734元/㎡。 

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下半年市场预判  

政策走势  

上半年湾区各市遵循中央调控主基调，因城施策，预期下半年各市调控政策持续以稳为主，部分土拍热度过高的城市或将加强土拍规则限制。  

市场层面  

供应：2019年6月末湾区库存总量达6889万㎡，同比去年同期增加近800万㎡，大部分城市去化周期上升至12个月以上，预期2019年下半年湾区供应分化，整体面积将同比下降。  

成交：2019年大湾区规划纲要出台助力湾区房地产市场发展，但在整体调控政策不放松的情况下，下半年市场难有大幅上涨，预期全年湾区商品住宅成交面积稳定，部分外围城市住宅成交量预期同比下滑。  

企业布局  

大湾区土地市场竞争激烈，房企布局方式趋向多元化，以此降低风险；准入门槛相对较低的热点城市外围区域，成为外来房企优选首进布点；湾区本土房企则加快其他城市布局，深化城市更新模式获得项目。