城市更新平台注项目 绿色朗诗十五载后地产基金征途

　　依凭差异化的产品竞争力，在轻资产战略的导向之下，朗诗的绿色正从单纯的住宅延伸至更多的业态，而其商业模式或许也正如朗诗绿色地产执行董事兼董事局主席田明所希冀的“由曾经黄金时代的1.0版本向符合未来的2.0版本迈进”。

　　12月20日，朗诗绿色地产有限公司发布公告宣布，公司将以约2.01亿元的代价将公司于今年3月份收购的上海长风更新项目注入深圳朗信合投资中心，完成注入后，朗诗还将继续作为项目的委托开发方，享有对该物业改造及销售提供的技术、品牌及管理服务获得相应收入。

　　该投资平台正是朗诗与中信资本于今年9月8日对外宣布合作成立的首期投资高达200亿元的城市更新物业投资平台，此次项目的成功注入将意味着，朗诗与中信于存量房改造领域的战略合作正式落地，亦标志着朗诗为资产减负又开拓了一片新领域，更重的是在地产金融领域跨出实质性的一步。

　　据悉，近两年在朗诗转向轻资产的商业模式之后，依凭绿色产品的竞争优势，朗诗通过小股操盘、合作开发、委托开发以及切入不同的领域等不同的方式快速地扩大企业版图，成功打造了一批由该朗诗负责项目全程开发经营的“朗诗出品”项目。

　　朗诗近期公布的11月业绩公告显示，截至2016年11月30日止十一个月，该集团共同实现“朗诗出品”的签约销售额(包括委托开发管理项目)约为人民币271.60亿元，签约建筑面积约为156.88万平方米。相比2015年前11月合共110.71亿元的销售金额，朗诗今年前十一月实现了145%的增长。

　　朗诗的两位导师

　　朗诗的轻资产要从两位“导师”说起，在由注册资本仅有1千万到如今总市值为二十几亿元的十五年里，这两位导师在影响和塑造着田明的商业哲学的同时，也在朗诗的发展轨迹中打上了深深的烙印。

　　“成本最优战略、差异化战略、目标聚集战略”，这是哈佛大学竞争战略之父迈克尔?波特在《竞争战略》一书中讲的三种战略，对于这第一位导师，田明不止一次在公众场合回忆称，“这其中的差异化战略对我影响最大，其实我的理解是，聚焦你要么聚焦在差异化上，要么聚焦在成本领先上，所以实际上没有‘聚焦’”。

　　“进而，如果你把成本领先视同差异化，实际上企业竞争的基本原则就是差异化。朗诗一直想要做与众不同的事情，无论是在产品还是商业模式上，朗诗努力地寻求与大家不一样。”

　　据悉，在2005确定了聚焦绿色科技住宅的差异化竞争战略之后，朗诗在2005年、2011年和2015年陆续在南京推出了1.0、2.0和3.0产品，随后产品的热销证明了这一在住宅建筑领域的绿色创新探索有着实质性的市场优势。

　　田明表示，这个战略制定以后，一直到2014年的10年时间，朗诗心无旁鹜，从来没有动摇过。及至现在，在田明看来，朗诗1.0、2.0和3.0产品反映的是过去，而目前朗诗在绿色产品技术已经逐步走进入了自由王国，“以前我们做绿色科技建筑是探索，是需要、拷贝，但是我们会根据项目的业主需求，也会根据当地的气候条件和它的微环境来选择最适用的技术”。

　　当“绿色”被田明定义为“朗诗的根、朗诗的魂，朗诗的基因和DNA”之时，朗诗遇到其发展中的第二位“导师”——铁狮门。

　　田明认为，当房价和地价脱离，市场又陷增长乏力时，这种曾经扮演“多面手”的传统商业模式已经日落西山了。与中国传统房地产运营模式不同，铁狮门采取的是“地产运营+地产基金”的发展模式，往往以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享地产项目40%以上的收益。

　　这种模式不要求房企操作整个项目过程，而是在整个地产投资链条中只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。用田明的话来说，铁狮门模式实际上就是纵向一体化能力的打造，要有更全面的开发能力、地产投融资能力、物业持有经营增值能力以及可持续发展能力。

　　据了解，在对标铁狮门发展模式之后，朗诗制定了轻资产模式的战略转向和升级，过去的两年里，朗诗通过小股操盘、合作开发、委托开发等不同的方式快速地扩大企业版图，成功打造了一批由该朗诗负责项目全程开发经营的“朗诗出品”项目。

　　朗诗近期公布的11月业绩公告显示，截至2016年11月30日止十一个月，该集团共同实现“朗诗出品”的签约销售额(包括委托开发管理项目)约为人民币271.60亿元，签约建筑面积约为156.88万平方米。相比2015年前11月合共110.71亿元的销售金额，朗诗今年前十一月实现了145%的增长。

　　地产基金新征途

　　如果说过往“朗诗出品”的项目是朗诗在寻求资产减负中的轻资产模式探索，那么此次将上海长风项目注入深圳朗信资本则无疑是将触角在城市更新业务的新领域伸向了金融领域。

　　据了解，此次转让的深圳朗信资本是朗诗与中信资本在今年9月8日宣布联合组建城市更新物业投资的合作平台，该平台将发力城市旧楼改造业务，未来将收购一线城市和强二线城市核心地段的物业项目，进行重新设计和改造，首期的投资金额将达到200亿元的规模。

       在双方的合作中，田明介绍，平台是一个联合的合作机制，中信和朗诗占比各半，联合管理，共同决策，而中信资本和朗诗绿色地产旗下青杉投资将成为该合作平台的投资人和管理人，而朗诗团队将负责项目开发、改造及运营和销售等具体业务。

　　对于平台的投资资金构成，田明彼时表示，在平台成立之初，双方都有一定数额的出资，但更多的一部分来源于市场的募资。而作为合作方的蔡育杰则表示，目前中信资本在城市更新领域投资的资金来源于自有资金，这意味着是由股东出资，未来随着平台进一步的成长，除了公司自有资金的投资以外，是必须要迈向市场的。

　　即便作为这种通过“地产+基金”来运作地产项目模式的后来者，事实证明，朗诗正从这种模式的学步中获得盈利。

　　据资料信息显示，此次上海长风项目的出售，朗诗将获得约2.01亿元的转让对价，深圳朗信则需要承接该项目2.7亿元的银行贷款，而相对于该项目上一次转手时1.34亿元的总成交金额，本轮的交易对价已经有所提高。朗诗于公告表示，公司将从此次出售中录得合理净收益。

　　此外朗诗还于公告中表示，公司还将向深圳朗信注资人民币3000万元作为普通合伙人及有限合伙人，可见，通过参股基金，朗诗还继续享有项目后续的收益机会。

　　田明表示，此次项目注入标志着朗诗绿色地产和中信的合作正式展开，并且对于公司发展地产金融、提升纵向一体化能力而言具有显着的战略意义。

　　“该项目是继新西郊项目后，朗诗绿色地产改造、重塑价值及销售的第二个项目，突显公司在城市存量物业更新及旧楼改造方面拥有出色的投资能力及开发改造能力。未来，我们双方将持续深化合作，结合中信的资本优势，实现互利互补及协同效应，以期于旧楼改造这一前景广阔的市场中获取丰厚成果。”