房地产行业规模缩减并购洗牌加速 新三股势力合纵连横

    从城市分级转变为区域圈定，增长极效应凸显

　　《十三五城市群规划》和《中国高铁2030》基本明确了未来20年我国城市的增长极，区域聚集效应和虹吸效应将进一步体现。未来将从划分一线城市—二线城市—三四线城市转变为“京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群”等区域增长极，区域内的一线、二线、三四线乃至于农村，都将随着要素的不断聚集而迎来不同程度、不同模式的增长。

　　打造由“世界级中心—区域中心—省级中心—一般城市—城镇乡村”组成的大都会圈预期明确，规模效应和聚集效应将带来跨越式发展，单位GDP产出大幅提高，高附加值经济活动进一步集中，人口、资本、资源加速流入，对核心城市的收入、租金与资产价格形成强支撑。

　　跑马圈地落幕，城市发展边界划定，用地来源变化

　　近年来，我国城市建设用地总量扩张过快，粗放利用，大饼越擀越大，产出越摊越薄，单位产出效率由增变减，自2010年后持续递减。

　　城市化进入下半场，城市建设方式发生了根本性逆转。国土资源部明确北京、上海、广州等在内的14个城市开发边界划定工作将于2016年完成，日后开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。

　　1、从“向外要地”到“向内要地”

　　从“贪大”到“做强”，从“追求量”到“追求质”，从土地粗放利用向精细化利用转变，从盲目追求城市建成区扩大向提高单位土地产出效率转变。

　　过去动不动“打开地图划区造新城”的现象将不复存在，旧城改造和城市更新的速度将大幅提升，“控制建设总量，盘活利用存量”，旧改拆迁、一级开发、用地性质和功能的转变、工业区的重塑等，将成为建设开发用地主要来源。

　　2、从“向上要面积”到“向下要面积”

　　随着城市建设水平的提升，将越来越多的采用路面绿化，建设地下车行通道和停车场的方式来疏解交通，同时不断提升地铁里程数来引导公共交通。

　　四通八达的地铁网将成为消费人流最集中的导入，存量资产储备中尤其需要关注尚未全面计入容积率的地下空间存量储备，核心城市的地下空间使用权拍卖将成为常态。

　　3、精工细作兴起，更新和旧改，重现城市的性格

　　城市化进入下半场，大规模建设阶段过去之后，我们逐渐认识到，简单的建筑堆砌并非繁华和文明的最好体现。城市发展的主要方面逐渐转向旧改更新、复兴发展和建筑文化遗产保护，对城市空间和城市功能的改善，进入以提升城市质量为主的转型发展新阶段，进入重塑城市气质和性格的阶段。

　　总行业规模缩减，并购洗牌，新三股势力兴起

　　随着城市化从“重量”向“重质”转变，房地产开发行业总规模缩减不可避免，行业内并购整合加速，集中度将进一步提升。

　　房企并购频频，绿城被中交集团整体接盘;中建地产/中信地产被中海整体收购(资产置换);恒大借壳嘉凯城、举牌廊坊发展和万科;中航地产被保利收购等。据不完全统计，2013至2015年，房地产行业共发生743宗并购案，涉及金额高达5548亿元。如融创2015年至今收购项目超过46个，行政副总裁汪孟德表示融创2/3土地储备为并购获得。

　　经过几年并购整合，未来房企数量将大幅减少，留在牌桌上的胜者综合实力将大幅提升，根据不同的先天禀赋及专业走向，逐步形成新三股势力：资源储备商、专业开发商、专业资产运营商。

　　资源掌控者：资产储备大户及国有四大资产管理公司

　　A 股中存货金额超过100亿的上市公司有57家，总存货价值(成本与可变净现值孰低)接近3万亿元;投资性房地产金额超过10亿的有47家，总价值(成本法或公允价值法)接近3000亿。

　　H股中存货金额超过50亿的上市公司有60家，总存货价值接近3.2万亿;投资性房地产金额超过10亿的约为43家，总价值接近1.2万亿;四大资产管理公司(下简称AMC)的主要定位是收购、管理、处置商业银行剥离的不良资产,以最大限度保全资产、减少损失为主要经营目标。