地价渐失理性 土拍市场风险隐现

　　三、部分城市的高价地块面临三大风险

　　1. 政策风险

　　5月9日，《人民日报》发表权威人士谈当前经济的专访。

　　否定了一季度“开门红”和“小阳春”的结论，并不容纷争的确定中国经济走势将是L型，并强调“房子是给人住的，不应通过加杠杆去库存”，认为“高杠杆是原罪”，并首提“房地产泡沫”。

　　事实上，这仅仅是一次政策变化公开而明确表述。4月份的信贷增长额已经急剧收紧，仅为5556亿元。

　　如果对一季度的货币放水稳增长政策确实彻底否定的话，现在还处在一季度放水惯性的市场，未来几个月将会感受到银根紧缩带来的巨大压力。

　　随后，官方媒体连篇累牍炮轰房地产市场。

　　2. 市场逻辑风险

　　上海最为离谱的是周浦地块，实际楼面价高达55000元/平方米以上。而这块高价地周边新房在售均价在33000-48000元/平方米之间。

　　开发商的逻辑是未来一两年内房价要上涨一倍。

　　杭州与上海、苏州相比，虽还不算过于离谱，但同样也已经接近了在售“面包”的价格。

　　在杭州石祥路以北的铁路北站板块，楼面价达到1.5万元/平方米以上，而这块地南边的在售楼盘杭钢·尚堂府在售价格也刚刚超过16000元/平方米。

　　钱江世纪城的两块土地楼面价高达近2万元/平方米，而周边碧桂园的土地价格还不到其价格的一半。如果未来价格大幅度上涨，当然皆大欢喜，但如果价格没怎么上涨，碧桂园·珑悦就卖2.5万元/平方米的价格，高价地怎么办呢?

　　同样的情况发生在热电厂板块。紧邻其地块的滨江房产锦绣之城，土地价格仅为19000元/平方米左右。如果未来一两年内，房价能够涨到5万元以上/平方米，皆大欢喜。但如果市场只能接受4万元/平方米，滨江房产也已经达到他们收购这个项目时的乐观估计，高价地块怎么办呢?

　　如果成本比周边在售楼盘略高，通过产品创新或品牌溢价等，完全有可能保本甚至获利。但如果完全是寄希望于市场价格大幅度上涨，这个逻辑就危险了。

　　3. 宏观经济风险

　　国家统计局公布的4月份宏观经济数据显示，多项数据增速又一次回落，房地产是唯一的亮点。

　　2016年4月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.0%(以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率)，比3月份回落0.8个百分点。

　　2016年1-4月份，民间固定资产投资82393亿元，同比名义增长5.2%，增速比1-3月份回落0.5个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为62.1%，比去年同期降低3.2个百分点。

　　2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。

　　以上经济数据说明了经济下行的严峻程度。民间固定资产投资断崖式的下跌与房地产投资陡峭增长形成了鲜明对比。

　　有人甚至乐观地认为，房地产投资快速复苏是好事，其实恰恰相反。

　　中国房地产市场总体仍然面临着巨大库存，有人把去库存简单理解为卖房子。

　　实际上去库存应该是双向作用，即水池加快出水，减少进水，水位才能缓缓下降。

　　而现在，在加快出水的同时，进水速度急剧加快，使得去库存的效果大打折扣，如果投资速度进一步加快，甚至高于出水速度，那么库存的水位不降反涨。

　　在经济低迷，股市不振，人民币汇率持续贬值的背景下，房地产市场一枝独秀，房价持续快速上涨，有这种可能性吗?