地价渐失理性 土拍市场风险隐现

    2016年春节后，中国房地产市场，特别是一线城市及部分优质二线城市，市场预期逆转，爆发出惊人的成交量，并伴随着价格的快速上涨。

　　部分城市房价上涨具有一定合理性，且在官方的容忍范围之内。

　　而近期一线城市和部分二线城市的土拍市场弥漫着极度乐观情绪，部分地块的价格已经失去常识和理性。

　　土地市场的风险急剧加大。

　　一、政策特别是货币推动了预期逆转

　　始自于2015年底，官方确定了以去库存的名义重新启动通过房地产市场阻止经济下行的行动，2016年春节后，在多重政策叠加，特别是一季度4.61万亿元的巨量信贷推动下，市场预期逆转。

　　市场预期逆转后，在一线城市和部分优质二线城市爆发出惊人的成交量。

　　杭州市区商品房3月成交近2.5万套，刷新所有历史纪录。4月成交近2万套，仍维持次新高历史纪录。5月成交量仍将接近于4月份。

　　巨量成交带动了一线城市和部分优质二线城市价格上涨，有的甚至大幅度上涨。

　　二、乐观预期迅速向土地市场传导并急剧放大

　　量价齐升，开发商迅速回笼资金，市场弥漫着乐观情绪。

　　市场温度迅速向土地市场传导，土地市场在去年四季度已经大热的背景下，温度持续高热。

　　开发商在一线城市和部分二线城市出现了抢地现象，土地价格急剧攀升，部分城市的部分地块创下了惊人的价格。

　　保利地产以43607元/平方米(实际楼面价高达55000元/平方米以上)的楼面价拿下上海浦东新区周浦地块，葛洲坝以45213元/平方米的楼面价拿下南京河西南G14宅地，绿城以45386元/平方米的楼面价拿下杭州市中心潮鸣地块，景瑞和阳光城分别以19634元/平方米和19846元/平方米的楼面价拿下杭州钱江世纪城奥体地块，招商地产以15268元/平方米的楼面价拿下杭州铁路北站单元地块，万科以14902元/平方米的楼面价拿下三墩北宅地，融信以31403元/平方米的楼面价拿下庆隆热电厂地块……

　　截至5月20日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内，共计22个重点城市，今年以来已产生总价、单价或溢价率高价地数量达118个，而在上一个“高价地年”2013年，全年也不过拍出60个高价地。

　　尽管官方更希望库存积压严重的三四线城市能更快的去库存，但市场表现并非如愿，一线城市和部分优质二线城市抢跑插队去库存。

　　迄今为止，官方对这一结果仍持基本容忍态度。

　　特别是杭州楼市，在过去6年中价格稳中有降，甚至在2014年12月创下了国家统计局70个大中城市价格指数跌幅第一。这一次的价格上涨是一次补涨，如果平摊到6年中，每年涨幅微乎其微。

　　如果说一线城市及部分优质二线城市目前的房价上涨具有一定的合理性的话，土地价格的涨幅则已渐渐失去理性，土拍市场已经风险隐现。

　　三、部分城市的高价地块面临三大风险

　　1. 政策风险

　　5月9日，《人民日报》发表权威人士谈当前经济的专访。

　　否定了一季度“开门红”和“小阳春”的结论，并不容纷争的确定中国经济走势将是L型，并强调“房子是给人住的，不应通过加杠杆去库存”，认为“高杠杆是原罪”，并首提“房地产泡沫”。

　　事实上，这仅仅是一次政策变化公开而明确表述。4月份的信贷增长额已经急剧收紧，仅为5556亿元。

　　如果对一季度的货币放水稳增长政策确实彻底否定的话，现在还处在一季度放水惯性的市场，未来几个月将会感受到银根紧缩带来的巨大压力。

　　随后，官方媒体连篇累牍炮轰房地产市场。

　　2. 市场逻辑风险

　　上海最为离谱的是周浦地块，实际楼面价高达55000元/平方米以上。而这块高价地周边新房在售均价在33000-48000元/平方米之间。

　　开发商的逻辑是未来一两年内房价要上涨一倍。

　　杭州与上海、苏州相比，虽还不算过于离谱，但同样也已经接近了在售“面包”的价格。

　　在杭州石祥路以北的铁路北站板块，楼面价达到1.5万元/平方米以上，而这块地南边的在售楼盘杭钢·尚堂府在售价格也刚刚超过16000元/平方米。

　　钱江世纪城的两块土地楼面价高达近2万元/平方米，而周边碧桂园的土地价格还不到其价格的一半。如果未来价格大幅度上涨，当然皆大欢喜，但如果价格没怎么上涨，碧桂园·珑悦就卖2.5万元/平方米的价格，高价地怎么办呢?

　　同样的情况发生在热电厂板块。紧邻其地块的滨江房产锦绣之城，土地价格仅为19000元/平方米左右。如果未来一两年内，房价能够涨到5万元以上/平方米，皆大欢喜。但如果市场只能接受4万元/平方米，滨江房产也已经达到他们收购这个项目时的乐观估计，高价地块怎么办呢?

　　如果成本比周边在售楼盘略高，通过产品创新或品牌溢价等，完全有可能保本甚至获利。但如果完全是寄希望于市场价格大幅度上涨，这个逻辑就危险了。

　　3. 宏观经济风险

　　国家统计局公布的4月份宏观经济数据显示，多项数据增速又一次回落，房地产是唯一的亮点。

　　2016年4月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.0%(以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率)，比3月份回落0.8个百分点。

　　2016年1-4月份，民间固定资产投资82393亿元，同比名义增长5.2%，增速比1-3月份回落0.5个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为62.1%，比去年同期降低3.2个百分点。

　　2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。

　　以上经济数据说明了经济下行的严峻程度。民间固定资产投资断崖式的下跌与房地产投资陡峭增长形成了鲜明对比。

　　有人甚至乐观地认为，房地产投资快速复苏是好事，其实恰恰相反。

　　中国房地产市场总体仍然面临着巨大库存，有人把去库存简单理解为卖房子。

　　实际上去库存应该是双向作用，即水池加快出水，减少进水，水位才能缓缓下降。

　　而现在，在加快出水的同时，进水速度急剧加快，使得去库存的效果大打折扣，如果投资速度进一步加快，甚至高于出水速度，那么库存的水位不降反涨。

　　在经济低迷，股市不振，人民币汇率持续贬值的背景下，房地产市场一枝独秀，房价持续快速上涨，有这种可能性吗?