房企债务违约或将现连锁反应 闽系房企高负债遭联想

　　闽系房企高负债遭联想

业内人士预计，佳兆业此次违约风波或将只是冰山一角。其中，高负债率也是企业面临违约风险的一个重要原因。

　　据克而瑞研究中心的一份研究报告指出，去年三季度，房地产行业净负债率在100%高位上环比企稳，而不同规模的房企显著分化。总体上，大房企负债率和负债结构全面优化，但中型房企负债率继续恶化，小房企净负债率在高位徘徊。

　　万科、保利地产、招商地产、金地集团4家大型房企截至去年三季度末的净负债率水平处于62%的低位，万科的净负债率仅为26.2%。相比之下，中粮地产、华侨城、金融街、金科等15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线;120家小房企净负债率109%，环比微增1个百分点。

　　近年来扩张迅猛的两家闽系房企的净负债率更是高达546%和454%，环比均激增约70个百分点，同比均飙升约300个百分点。

　　以其中一家为例，由于斥巨资拿地且扩张迅猛，该企业的资金及负债率一直是行业内关注的焦点。该公司去年在营收和净利润增长放缓之际，公司借款却又有所增加。去年三季度期末的短期借款为64.66亿元，长期借款额度也高达253.8亿元，其中短期借款比半年时的71.87亿元有所减少，但长期借款比半年时的249亿元增加了4.8亿元。

　　业内人士分析，该公司去年逆势拿地，而高价地数量为数不少，是让其负债率不断的重要原因。同时，该公司开发了相当多的高端楼盘，受市场低迷所限也影响了其回款速度，随着该公司债务兑付期的来临，未来必将面对越来越大的违约风险。

　　恒盛或成下一个佳兆业

　　谁将成为下一个面临债务违约的房企正在成为新一轮楼市的猜想。

　　而近日负面新闻缠身的恒盛地产被预测将成为下一个佳兆业。目前恒盛地产多个项目陷入多起诉讼，多个民间借贷者及数家信托公司受到牵连，违约风险正在累积。

　　资料显示，恒盛地产的海外债券正在变为垃圾债。其2018年到期的一只债券已经连续4个月下跌，目前已经跌至每1美元面值为68美分的水平。违约风险正在累积。国际投资者已经对恒盛地产的基本面产生了深深的担忧。

　　这家曾风光无限的上海民营房企，在2009年和恒大、龙湖等企业在同一时间段上市，从上市初期年销售额67亿元一度冲至年销售133亿元规模，年度最高溢利达到36亿元。但其势头从2012年开始急转直下，到2014年中期仅销售19亿元并开始亏损，且半年亏损高达2.21亿元。有迹象显示，复杂的资本运作与关联交易正在摧毁该公司。

　　业内人士表示，房地产业属于资金密集型行业，开发周期长、资金投入量大，而企业一般自有资金投入较少，现金流状况受项目建设和销售进展状况影响大，主要依靠外部资金及销售回款滚动经营。一旦房企遭遇不可控的突发事件，项目销售回款将一定程度受阻，经营资金链也会面临较大考验。同时，清晰的股权结构、明确的责权利益，是一个企业平稳运作的基石，过于复杂的运作模式，无论是人员还是项目出现问题，将导致整个企业生态系统恶化，甚至企业信用状况出现危机。

　　谈佳隆分析，政府已明确支持房企采用多种金融工具改善房地产信贷供给，稳定房地产需求端。为避免债务风险集聚，需要进一步通过债券、基金等金融工具和产品多渠道筹集社会资金推动房地产行业发展，将房地产蕴含的金融风险有效、合理地向社会进行分散，使得风险和收益定价更为合理，防范产生系统性金融风险。