房地产投资天花板效应显现 成“长和系”重组切入口

华人首富李嘉诚重组旗下“长和系”帝国已成定局。而在万亿资产的重组背后，透露出李氏两家老牌港资房企对房地产业务的调整逻辑，以及李嘉诚面对运营商机做出的大胆选择。

近日，长江实业及和记黄埔董事会公布，将对资产进行合并、重组、再分拆，成为两家新的香港上市公司，分别为长江和记实业有限公司(简称“长和”)和长江实业地产有限公司(简称“长地”)。其中，长和将持有长江实业与和记黄埔的所有非房地产业务，长地将持有两家集团的房地产业务。

“这场重组只是‘长和系’资产分工、重塑投资板块的序幕，可以反映李氏对于传统投资和符合新趋势的新领域投资的布局，以及多方的均衡发展均有所考虑，可以判断接下来仍有动作。”香港某私募机构一名投资经理如此分析。

改变业务交叉弊端

与以往分拆港灯、港口业务等资本运作不同，在本轮有“世纪重组”之称的议案中，房地产业务成为“长和系”业务重新归类、简化结构的关键。重组后，长地持有原来两家集团在香港、内地及海外的房地产业务，成为香港最大的上市房地产公司之一。

“长实与和黄在房地产业务方面从最初分工明确，到后期业务相互交叉，更联手进军内地，这是早期发展的必要。”曾在和记黄埔内地房地产事业部任管理职务的人士向记者分析，随着集团在内地房地产的策略和业绩发生变化，相应调整也是必要的。

在上世纪90年代初，长实负责香港地产业务，而和记黄埔则自1992年涉足内地房地产业务，成为李氏商业帝国进军内地业务的先锋队。

据上述人士了解，长实与和黄大概从2008年前后以合作的形式开拓内地市场，主要采取共同投资成立项目公司的模式，长实主要为出资方，而项目运作则主要依靠和黄。“李氏在内地房地产的业务增长放缓，双方合作的优势发生了变化，有些地方的人力、资本投入出现交叉、重合，有时候会拉低团队的效率，因此需要调整。”他表示。

近几年来，这两家企业在房地产方面的业绩与以往相比已暗淡不少。其中，内地楼市和香港楼市因受到政府调控政策的影响，对这两家上市公司的房地产业绩造成冲击。

同时，“长和系”在过去两年更为频繁地使出其惯用的财务策略，即通过出售商业地产回笼资金。据本报记者不完全统计，过去两年间，“长和系”抛售旗下的物业高达300亿元。

房地产投资“天花板”

上述受访人士认为，房地产投资的天花板效应是李氏在“长和系”重组中以房地产作为切入口的重要原因之一。

长江实业执行董事赵国雄近日公开表示，“长和系”两年前知道国内有宏观调控，房地产可能受到影响，所以放慢买地。现在回头看，那时的决定比较正确，刚好避过了低潮。

与不少同时布局内地、香港两地房地产的港资房企相似，长江实业高管曾多次公开表示，未来将放缓在内地的拓展步伐，专心发展现有项目。

“从经营方面来看，此举更多是在不同商业时机的投资选择。”在和记黄埔旗下零售板块一位管理层人士看来，这几年不管是零售，还是地产、港口等领域的商业环境已经发生不少变化，是调整的合适时机。