李宇嘉：农民工市民化对开发商盈利模式提出新要求

    近日结束的中央经济工作会议将楼市“去库存”作为“十三五”开局之年的五大任务之一，并提出了深化住房制度改革的要求。事实上，“去库存”不仅是短期经济工作重点，更是中长期“供给侧”改革的重要内容，并上升到了国家经济战略。也就是说，在目前楼市供求制度框架下，单纯“去库存”效果是有限的，必须要对整个住房制度重新设计。

　　从“供给侧”来推动“去库存”，意味着要提高楼市供给的效率和质量。

　　1998年“房改”以来，我国以户籍居民购房为主体的市场化高潮已经过去，所以尽管楼市“需求端”鼓励政策频出，但增长动力依然不强。

　　目前，以农民工为主的非户籍常住人口，在就业地城市买房比例不足1%。非户籍人口购房比例低，并非购房意愿不足。“返乡置业”如火如荼，说明在就业地城市不具备购房的能力，但生产和生活已融入城市的农民工，已经将家乡附近的县（市）作为“最后一站”或自主市民化的选择。非户籍居民购房能力不足，除了收入限制外，户籍隔离导致其在就业地享受公共服务成本过高甚至无法享受，也是重要原因。

　　从国际经验看，城市化率超过50%后，由于城市化从高速增长转入中低速增长，经济增速也会“下台阶”。城市化高速增长意味着投资高速增长。房地产、制造业和城市基建等投资都非常强势，其中城市化带来的房地产投资是主要驱动力，也是GDP高增长的源泉。当城市化进入中低速增长后，投资需求明显回落，GDP增速也就“下台阶”了。然而，尽管GDP增速下降，但经济结构在优化，由投资驱动的第二产业增加值占GDP的比重下降，而第三产业增加值占比上升并取代第二产业。

　　以高增加值为特征的第三产业，之所以能够取代第二产业，就是因为城市化导致的人口、资源在城市高度集聚。集聚造成分工细化、服务业需求增长，高增加值的现代服务业和高科技产业投入及研发分摊成本下降，消费的规模效应也使得消费价格下降。因此，即便经济增速下行，但增长质量更高，这也是国家强调的在未来新常态下，“调速不减势、量增质更优”。

　　尽管我国城市化率超过了50%，但人口集聚度不够，突出表现在外来人口无法在城市扎根。根源在于这些人群无法在城市落户，也就不能享受城市的公共服务。加上外来人群长期作为低廉生产要素，无力支付“自我城市化”的成本，首要表现就是无力安居。所以，即便交通通信、文教娱乐、医疗保健等现代服务业崭露头角，但体量弱小无法填补传统产业“去产能”留下来的空白。

　　因此，提高城市的集聚程度，关键就是要让外来人口能够像户籍人口一样，享受均等化的城市公共服务，这才是中央经济工作会议提出的深化住房制度改革的出发点，也是去库存的根本之策。

　　首先，要通过加快农民工市民化，让他们在就业地城市落户，真正在城市扎下根来，形成买房的预期；其次，农民工市民化后，意味着他们被纳入了包括住房保障在内的公共服务范围，购房的成本也就降下来了。

　　在本次中央经济工作会议上，新的住房制度渐渐明朗。住房需求的主体从户籍居民转向非户籍居民；政策鼓励从“需求端”转向“供给端”；住房供应的产品结构从“以售为主”转向“租售并举”，构建与新市民“先租后买”住房需求特征相适应的住房供应体系；住房产品属性回归民生和国民经济基础产业属性，开发商必须要摒弃过去快速释放需求以推动房价上涨的盈利模式。只有以降低房价，进而降低外来人口市民化成本、降低生产要素成本为导向，才能获得城市化新阶段的行业利润。

　　（作者为深圳市房地产研究中心研究员）