叶檀：一线城市房地产开始冻结！三四线还剩六个月？

　　根据媒体报道，4月，恒大悦澜庭首推324套，到访客户8000组，认筹客户1000多组，认筹推盘比3：1，摇号购房，当天去化80%，剩余顶底层月内售罄。5月，项目再推160套，当日去化80%，月内售罄。6月，计划推盘200套，目前已不敢大规模推广；财信保利名著计划7月首推400多套，目前意向客户已超800组；目前经区项目开盘当日基本去化超80%，个别项目开盘当日售罄。

　　新房摇号，二手房和租金借势上涨，旺盛需求推动房企拿地，地王频出。

　　2018年5月7日，威土经挂字（2018）3-3号地块出让，华润、碧桂园、新城控股、中南、金猴、领地等10家企业参与，经历621轮报价之后，领地集团以5.03亿成功竞得高区圣海名居南侧地块，溢价率高达127%，可售楼面地价6966元/平米，刷新威海楼面单价记录。

　　根据房天下数据，2017年威海市土地供应面积81.1万方，创5年来新低，土地供不应求。威海高铁站区域土拍楼板价5200元/平米，周边房价11000元/平米，地价占比达47%；文登区楼板价在2250到3000元/平米，同比增加67%。文登去化周期从2013年高点90个月降到目前不足8个月。

　　土地向龙头房企集中，需求带动土拍，市场主力来自于改善而不是刚需，新房开始摇号，表面一片繁荣，所有人都在赌，赌自己能赶得上最后一波上涨。

　　三、 三四线城市凭什么实现新一线城市的房价野心？

　　棚改政策前后不一。

　　6月25日前后，媒体报道，棚改政策贷款从分行上收到总行，市场一片惊慌。

　　7月13日，住建部召开棚改吹风会，明确因地制宜推进棚改货币化安置。商品房库存不足、房价上涨压力大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置；不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

　　三四线棚改仍将继续，难点是怎么样在控制成本和完成度之间取得平衡。

　　攀枝花市国土资源局副局长余晓琴表示，截止2018年4月底，全市存量住宅面积为88万平方米，按照近3个月销售数据测算，住宅库存消化周期仅5.8个月。2018攀枝花年棚改资金总需求为103.5亿，贷款资金约82.5亿元，资本金约21亿元。截止6月初，已完成72.5亿元项目贷款合同的签订，争取上级补助资金3.01亿元、配套基础设施资金1.25亿元。

　　目前攀枝花和威海热门板块的去化周期在6到8个月，以棚改加上商品房销售来计算，今年9到10月会成为关键时间节点。

　　年底的销售压力加上资金回笼需求，届时房企库存去化如果持续下降，将面临两难，是拿地造楼，还是持币观望。

　　对房企来说，最好的情况是10月前布局好今年的土地和楼盘项目，9月以后，当地棚改征收接近完成，刚需实物安置基本满足需求。

　　剩余的置换和改善类需求奔向新房，投资客加码，可以让三四线城市透支成二线城市的价格，实现新一线城市的野心。

　　但三四线城市缺少产业、缺少人口、缺少人才技术和资金，和新一线相比，几乎没有优势。凭什么有新一线的野心？

　　三四线城市的房价野心，实在太夸张了。

　　（来源：中财网）