北京楼市调控风起：“9070”政策重出江湖

    继上海和深圳收紧楼市调控政策之后，北京何时跟进备受外界关注。

　　2015年的京城土地市场，可谓热闹。但在2016年1月20日后，北京已经70天没有新增土地出让。3月31日，北京3宗土地被挂出，其中一宗是位于大兴的综合性金融服务用地，另外两宗为昌平区地块，预期成交时间均为2016年5月5日。也就是说，此后北京可能将出现1个多月的土地市场出让空档期。

　　记者注意到，位于昌平的两宗土地转让条件要求：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”

　　业内人士惊呼，“9070重出江湖！”

　　北京楼市高端化明显

　　“9070”政策发轫于2006年。为控制楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是为保障刚需型购房者对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也导致市场多年来大户型商品房供给受限。

　　2015年3月27日，国土资源部、住建部正式下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出优化住房供应套型，“允许对不适应市场需求的住房户型作出调整”。“9070”政策被认为将退出市场。据《21世纪经济报道》报道，截至当年8月，超10省市出台政策，明文取消“9070”政策。

　　而北京市更是早在2009年出台的《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》中提到，对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。

　　时隔6年多，北京为何在此时重新祭出“9070”杀招？

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，尽管北京的调控压力并不大，今年一季度纯商品住宅的成交量不过10151套，比去年同期楼市低谷期的销量仅增加了1868套，与沪深的量价齐涨相比，北京新房市场稳健发展的势头让大家都松了一口气。但是，北京仍需与其他一线城市保持同步，因此，此前曾经颁布但在后期执行上有所放松的政策被重新启用。

　　就在1个多月前的2月24日，上海市加大楼市调控力度，提出增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。

　　根据中原地产提供的数据，从目前的商品房市场结构看，北京市90平方米以下房屋库存只有1.9万套，占全市整体商品房库存总量的31%；从库存面积占比看，目前北京全市90平方米以下的小户型占比只有13.8%；再从成交比例看，目前2016年一季度全市成交结构中90平方米以下套型占比也只有16.7%。

　　整体看，北京商品房市场已经趋势性高端化，更多的成交趋向多次改善客户。刚需与首次改善客户已经基本集中到二手房市场，2016年一季度北京商品房平均单套成交面积高达137平方米。

　　北京当地一位房地产业内人士向记者透露，小户型产品的交易量和供给量比较小，从而引起了监管层的关注，下一步要看政府的供地计划如何出。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，未来还将有系列政策出现的可能性，包括限价政策等。整体来看，北京楼市调控已经开始。

　　中小户型将占据更大份额

　　对于北京市场，张大伟表示，按照2015年的土地成交结构看，全面重启“9070”政策之后，供应有望增加1万套以上。商品房住宅高端化趋势将受到影响。未来将出现商品房、保障房、二手房竞争的局面。未来这类型土地出让的单价将受到明显约束，附带“9070”政策限制的地块成为高价地的可能性降低。

　　张大伟解释说，从北京去年成交的50宗土地来看，平均每块地包含有6万平方米的商品房住宅、4.5万平方米的“限价房+自住房”和4.3万平方米的公建。按照过去的市场条件，6万平方米商品住宅基本会建设成为平均套型在100~ 140平方米的三到四居房，平均套型面积在130平方米左右。单个项目平均供应商品房住宅460套。

　　张大伟进一步表示，如果按照新政策，6万平方米中70%(42000平方米)将建设成为90平方米以下物业。按照平均80平方米计算，也就是供应525套中小户型。1.8万平方米供应成为130平方米套均的大户型比例，大约140套。所有户型相加，合计665套。“以北京2015年供应的50宗住宅土地计算，将增加供应1万套。特别是90平方米以下房源在之前供应面积中的占比只有22%，未来将提高到80%。”

    由此，北京地价也有望下降。

　　郭毅认为，北京地价逐渐走高，六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右，这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少，重拾“9070”政策，其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题；同时，这一政策也将有效抑制高地价现象，高地价对应着高端产品，高端产品是为了满足多次改善升级家庭的购房需求，这类家庭的居住需求是面积偏大的三居、四居及以上户型，90平方米难以满足这类家庭的购房需求，只能是开发成为面向刚需及首刚客群的产品，那么单价就不可能过高。而开发商对于地块未来面向的客群有了明确预判之后，对于能接受的地价上限也将收窄，北京的高地价现象将得到一定程度缓解。