重庆开发商忙去地产化 改善性住房需求占据市场主流

　　随着人们对高品质生活的追求，住宅市场将发生哪些变化?开发商又该如何将商业、文旅项目等跟提升居住品质相关联?5月17日，2019重庆春季精品楼盘暨商业(旅游)地产展示会在重庆展览中心(陈家坪)开幕。当日，重庆市房地产业协会也举办了第三届(2019)重庆商旅地产行业峰会暨城市居住品质对话，相关专家、学者及行业精英共同探讨了商业、文旅地产行业的发展方向，以及开发商如何提高居住品质满足消费者日益多元化的需求等内容。

　　市场：改善性需求逐渐增加

　　据了解，本次房展会最大特色是为满足市民不断提高的高品质居住要求，以开发企业品牌和精品楼盘展示为主，开发商更加注重展示企业品牌和开发理念。据现场采访也发现，在此次房展会上，购房者的改善型需求正在增加，购房时更注重环境等配套元素。

　　对此，重庆大学建设管理与房地产学院教授周滔在峰会上分析表示，随着人们生活水平的提高，居住不仅是满足物质需求，更要满足精神享受，消费者买房时，也不仅是买钢筋混凝土围合的空间，他们更需要艺术、生态、精神等多方面的需求。

　　周滔说，人居1.0时代的住宅功能是单一型，只能满足基本生理需求和心理需求。2.0时代是产品功能复合型，这时候会引入很多新型的建筑材料，包括一些设备等。随着3.0时代的到来，基于住宅所形成的相关生活配套也日渐齐全，包括各种各样的应用空调、交通、安全系统等。现在已经进入以人为本的4.0时代，将更加体现出人居对人本身的关怀。

　　周滔说，未来十年，改善性住房需求会占据市场的主流已成行业共识。从2013-2018年重庆整个住宅市场的结构来看，改善性需求相应的产品结构比例增长明显。2011-2018年重庆的刚需产品中，两室加院馆以上的户型所占比例也在逐渐扩大，加上最近拍出的地块容积率普遍偏低，也可以看出改善性住房需求增加的态势。

　　本次房展会还有不少商业商务地产项目展示，主要包括商铺、公寓等物业型态。有商业地产投资需求的市民可以前往展会现场看房选房。另外，本次房展会有20多个项目推出了优惠信息。比如房展会专惠、特价房、老带新送物管费、商业公寓94折优惠等，欢迎市民前往展会现场咨询。

　　行业：开发商忙去“地产化”

　　市场消费趋势生变，重庆的楼市又发生了哪些变化?

　　周滔说，在这个背景下，重庆的很多房企，也在逐渐去“地产化”。

　　“我们对很多项目进行走访发现，过去很多企业大部分的取向是针对特定体系，提供单一类型的产品。现在大部分企业都开始关联转换，他们热销认为住宅并不是一个普通的消费品，而更多的是一个支撑复杂价值体系的多维体系。”周滔说，在这个认识论变化情况下，很多企业对于住宅或者人居的实用价值的界定也发生了变化，他们更加追求舒适健康的人性服务，在精神价值追求方面也更加注重消费者对幸福、绿色、文化的诉求，其实一定程度上，他们也在引导消费趋势。

　　对此，现场多位地产人士对这一观点表示认同。

　　重庆华侨城市场营销部总监夏毕程说，以华侨城为例，在重庆就打造了欢乐谷等运动生活公园项目，还在一些项目周围增添了开放式的市政公园，正试图通过场馆打造、设施完善等举措，满足市民对高品质居住的需求。

　　合景泰富集团重庆公司营销副总经理谢华也表示，合景泰富自己就在做酒店，还有很多高端奢侈品牌，目前在重庆获取了7个项目，也择址了如中央公园等一些好的地段，本身就是希望给重庆带来更多更好的高品质作品，给大家营造更好的高品质生活。

　　下半场：市场竞争将更加激烈

　　本次参展的房企，基本是大牌开发商为主的，在楼市的下半场，大规模粗犷式的一个开发必然是有所转变，在房住不炒基调下，对于开发商而言提出更高的挑战和要求，这点在重庆最近土拍市场上也能体现出来，无论是密度变化还是限高等一系列调整，中小开发商由于资金因素，是必然要出局的，市场竞争也会变得更加激烈。

　　趋势：商业、文旅构建城市“新动能”

　　高品质居住，离不开高品质商业和高品质文旅的助力。近两年，商业地产和文旅地产的发展已成一大热点。

　　不过，峰会上嘉宾认为，当前如何推动商业商务地产和文化旅游地产更好地发展，仍是市场面临的一个考验。怎么将商业、文旅项目跟提升居住品质相关联，更是市场的一个挑战，这也是未来开发商应该深入思考和探索的方向。

　　夏毕程说，未来商业的消费升级，将在文化体验中来体现。从去年开始，华侨城便在探索如何将这些元素融合起来，在全国51个城市发起了“华侨城旅游文化节”活动，把旗下文旅和商业的元素项目串在了一起。就重庆而言，华侨城除了目前在主城区的礼嘉华侨城项目外，还在跟巫溪政府合作，合作开发红池坝景区以及巫岩古镇项目，所以也在把华侨城对于文旅的一些基因和对于文化品质生活的理解，不停地灌输在企业的开发和战略推进过程当中。而公司在推进整个文旅的同时，也在带动商业的开发和带动消费结构的升级和改变，其实这个过程是相辅相成的。

　　香港置地地产副总经理周鹏则认为，重庆商业地产要升级助推品质生活，应该从四点入手。

　　一是商圈老建筑改造，现在重庆仍然存在很多老商圈，急需建筑的升级。第二是绿色发展，之前的商业关注的都是购物，但随着商业行为发生巨大变化，未来的商业街区需要更多展示绿色理念，让消费者愿意停留。三是空间利用，老的商业在空间上，还需要改造和提升。四是体验，过去的商业多是是单纯的购物空间，但现在商业已经变为朋友聚会、联络感情、休闲放松的第三空间，开发商需顺应这一趋势。

　　(房掌柜整理自重庆锐理数据、重庆商报、天狼说地产)