长租公寓兴起三种商业模式 爆雷不断政府需加大监管

近年来，长租公寓开始在国内一线城市兴起。目前，市场上主要有三种商业模式：

　　第一种是房企自己成立专门的运营团队，将自有公寓出租给租客；

　　第二种是房企将公寓托管给中介公司，由后者进行出租和管理；

　　第三种是中介公司从房东处承租房屋，装修后再进行加价转租。

长租公寓的确有着十分诱人的前景,但是如果只想着从一线城市中低收入者那里“褥羊毛”,却不去为一线城市中低收入者提供优质的居住服务,那么长租公寓将会失去其存在意义

　　近日有媒体报道称,深圳某长租公寓房东之间产生意见纠纷,由此导致尚未搬离的约400户租客陷入两难境地。

　　今年以来,长租公寓发展速度惊人,随之产生的一系列问题也令人担忧,具体包括空气污染物超标数倍、租金变贷款、寻求资本补贴抢房源、囤房垄断租金定价权等。从目前情况看,长租公寓在房租房价均居高不下的一线城市表现得尤其活跃,其主要服务人群是在一线城市工作但短时期内又买不起房的人。长租公寓的特殊意义体现在能够让很多一线城市中低收入者有一个相对稳定的居所,对于人口日益增多、各种资源越来越紧张的一线城市而言,长租公寓有利于维持其正常运转。

　　正是由于长租公寓对于一线城市包括整个社会的和谐稳定能起到重要作用,所以应该本着积极、稳妥地态度推动其发展。现在长租公寓之所以出现这样那样的问题,究其原因在于其商业化脚步迈得过快、发展过于激进所致。长租公寓的确有着十分诱人的前景,但是如果只想着从一线城市中低收入者那里“褥羊毛”,却不去踏踏实实经营好长租公寓,为一线城市中低收入者提供优质的居住服务,那么长租公寓将会失去其存在意义,发展前景也会变得黯淡无光。

　　“民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”住房是人们生活的必需品,也是一种准公共物品,与住房有关的一举一动都需要谨慎而为。近年来,有些房产企业片面强调住房商品属性,开发出各种各样的商业模式,却忽略了住房公共属性。长租公寓短暂的发展历程昭示人们,随着科技发展,“房产+网络+金融”已经成为一些房产企业的不二选择,网络不仅可以为一些住房服务、住房产品提供花里胡哨乃至不着边际的包装,而且可以进一步增加金融杠杆,两相叠加之下,有些房产企业极尽打擦边球之能事,堪称“只有想不到没有做不到”,最终被侮辱与被损害的却是那些在一线城市辛苦打拼的中低收入者。对此,决不可放任自流。

　　党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。除了长租公寓之外,未来还需要进一步探索、开发更多住房服务、住房产品。鉴于长租公寓发展过程中出现的一些问题,监管部门对于住房服务、住房产品的创新需要及时给予指导,尤其是对于与住房有关的网络营销和网络金融要严格规范,要通过不断完善现实中的信息、金融服务和保障,让那些不良的商业模式失去生存空间。

　　目前，杭州、上海等地爆雷的长租公寓大多属于第三种模式。这种模式的风险在于，中介公司先期投入较大，资金回笼时间较长。一旦公司运营不善，出现资金断裂，那么就会出现大规模的违约纠纷。

　　从法律关系看，房东将房屋出租给上海寓见公寓，上海寓见公寓再将房屋转租给租客。租客跟房东之间不直接发生关系，房东根本没有权利直接驱赶租客。

　　但问题是，如果中介公司违约，拖欠租金，那么房东是有权解除他与中介公司的租赁合同的。中介公司的房屋被收回，那么租客又从哪里租房子呢？所谓皮之不存，毛将焉附？

　　在法律上，租客朋友的救济手段可能非常有限。因为，你们把租金交给了中介公司，并没有交给房东。如果房东坚持收回房屋，那么租客只能转而向中介公司索要赔偿。但中介公司既然已经爆雷，又哪里来的钱赔偿呢？

　　而且如果中介公司不主动赔偿，那么只能去向法院起诉。标的太小、耗时耗力，没有多少律师愿意代理。走司法途径，对绝大部分租客而言都只是理论上可行，实际上却是大大的不可行。

　　还有一种法律上的救济办法。那就是，租客代替中介公司把拖欠的租金给交齐了。如果租客没有提前预交租金，这种方法或许可行。但对于很多提前预交租金的租客来说，这意味着有段时间要交双份的租金。

　　所以，长租公寓这种商业模式天生就对租客的利益保护不足。维权无门，无处可住，一些人的租售同权美梦到了现实，还是会碰的头破血流。

　　一些长租公寓运营公司的自有资金严重不足，对金融杠杆的依赖极高。以上海寓见公寓为例，不仅把租客的租金作为质押去银行贷款，而且还发行资产证券化的金融产品进行融资。而部分租客，自愿或不自愿地选择了租房贷，用贷款支付租金。这样层层加杠杆，生生将简单的租房活动变成风险极高的心跳游戏。要么不出事，一旦出事就是大事，甚至可能没法收拾。

　　上海寓见公寓涉及的人数或有数万之众，无论如何都不该让数万人被驱赶至寒冷的街头过夜。情况危急，相关政府职能部门应当尽快介入止损，督促相关企业做好后续对接。与此同时，相关部门也当尽快制定长租公寓的监管规则，防止租客沦为待宰的羔羊。

       (房掌柜整理来自法制日报、新浪财经意见领袖专栏)