西安房产出租年回报率2.42% 未来如何投资房地产？

住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组日前完成的7月份报告显示，国内有20个城市的房产年回报率已不足2.75%，低于三年期定存利率。虽然房子的出租回报率不高，但是，房产投资者主要看好的是房子自身的升值空间，对房租的收益率不太在乎。

廊坊、厦门年回报率不及一年定存

住房大数据联合实验室对7月份主要城市房价租金比测算发现，廊坊房价租金比达到72.92，按当地中位数房价购房后出租，需要将近73年才能回本，甚至已超出一套商品住宅的土地使用年限（70年），年投资回报率仅有1.37%。

对比房价中位数和月租金中位数，厦门、合肥、石家庄、北京、青岛和南京的房价租金比都超过50，这些城市的年投资回报率也都不到2%。

华商报记者了解到，目前银行基准存款利率中，一年期定存为1.5%，三年期为2.75%，对比各城市的年投资回报率来看，廊坊和厦门的租金年回报率都不及一年期定存；合肥、石家庄、北京、青岛、南京、济南等20个城市的回报率则跑输三年期定存。

有行业人士回忆，十年前北京等一线城市的租金回报率已低至3%左右，更多二三线城市则是近几年逐渐走低，究其原因，房价上升导致购房成本增加，已超过租金收入回报。

在西安买房后出租41年回本

根据上述报告显示，西安7月份房价中位数为124万元/套，月租金中位数2500元/套/月，房价租金比41.33，平均还本年限为41.33年，年投资回报率约2.42%。与临近省会城市相比，西安租金回报率略高于郑州的2.27%，略低于成都的2.44%。

西安经纪人协会会长邵涛表示，2.42%的年回报率有一定参考价值，但没有考虑实际购房成本。西安市面上不少出租房屋，购房时间偏早或属于拆迁安置，无法套用现在的回报率。另外，除非是签订长租合同，否则房屋平均每年都存在一、两个月空置期，计算房屋总价，也没有加上相关税费、装修成本、利息成本等，这样算出来的账也可能是虚高的。单纯按照现在的回报率水平，买房出租其实是不划算的。

有关房产投资的回报周期，此前流传着“15年收益看回报”的说法。即：如果物业的年收益×15年=房产购买价，那么该物业就是物有所值。如果小于购买价时，物业可能存在被高估的情形。前几年，一些楼盘也将年出租回报率作为宣传卖点。

但在各地租金回报率持续走低的过程中，不少购房者的预期却开始发生变化：“我不管出租回报率高低，那怕房子空着，只要房价涨了，我买的房子就能升值。”更多人主要看好房子自身的升值。

地产评论人士王建红表示，这样的预期忽略出租回报而偏向出售回报，建立在房价上涨的基础上。事实上，房产属于变现能力较差的商品，短周期投资的风险值得警惕。

未来10年如何投资房地产？

　　谈到房价。我们知道香港的房地产市场一直在涨，涨到让你找不到北。但是现在香港交了定金后宁愿不要定金的情况已经发现了，而且不止一单。国内的房地产市场部分也已经进入转折周期。

　　上次有个人跟我说，想卖上海市中心的房子，以前根本不愁卖，但是现在挂牌出去之后，想卖五百多万，一个月之内降了20万还没有人买。

　　上海、长沙、厦门这些地方，以前两个月就能卖出去，现在如果不降价的话半年之内没人看。房价没跌，但是它处于冻结状态，这是很可怕的事情。这个时候在北京如果还想投资房地产，一定要看城市里边租金回报率高的好楼盘，一定要看地铁边上或大学边上的小房子，要么买租金回报率最高的房子，要么不要买。

　　以前中国人买房子的时候根本不看租金回报，北京租金回报率1%都不到，以前我今年五百万买进，明年八百万卖出，挣个差价就可以。但今年五百万买进，明年五百五十万都不一定卖得出去，而且现在还限购限售。

　　海南三年才能拿到房产证，五年之内不准出售。在海南锁定八年，八年之后谁知道发生什么，金融市场最不确定的就是时间，“长期来看我们都会死”，这句话的背后的含义就是，从长期来看风险都是不确定的。

　　是不是有点沉重，觉得经济不行了，中小企业也不行了，房价也不行了，大家该怎么办？教大家一个秘诀，第一别生病，因为这半年CPI里头健康的费用上涨比蔬菜还要快；

　　其次做好自查配置，不要想不通，实在想不通就买点黄金，放在床头心里就觉得有安慰。如果你要做的话，一定要做护城河宽的有特色的行业，另外，不管是企业还是家庭，一定要做资产配置。真爱国的话，一定是照顾好企业，照顾好自己，照顾好家庭，真爱一定是在房产证上写上对方的名字。

（房掌柜整理自华商报、新浪财经）