商业地产进入黄金时代 住房租赁资产证券化政策落地

　　“商业地产证券化这件事要非常重视。”浙江佳源商业集团有限公司总裁卢忠认为，中国商业地产的投资逻辑存在问题，绝大多数都是因为有住宅板块的利润支撑才去做商业。正是因为以住宅思维去做商业地产，所以才在规划、运营管理过程中出现一系列问题。接下来的管理是要以资产管理理念回归运营为本的实践，这是实现证券化的必由之路，否则想做资产证券化几乎是不可能的事情。

　　值得注意的是，近年来不少商业地产项目都因为一些先天的瑕疵和后天管理上的问题，导致投资方退出、交易困难。光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林宝泰表示，项目的运营需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做规划、筹备、运营管理，设计好交易结构，这些都是影响投资的关键。

　　“不同的项目产生的收益完全不一样，这与整体运营能力、城市能级、项目规模都有很大关系。”北京九宜城商管有限公司华东区总经理陈丽琳同样认为，必须要做到整体商业运营的闭环，包括规划、设计、工程、招商、运营等。如果不能打通，资方是永远不会青睐的，核心还是看资产盘活和收益能力。

　　相关新闻：住房租赁资产证券化政策落地 租购并举迈出关键步伐

　　证监会和住建部近日联合发布推进住房租赁资产证券化的政策，引发市场高度关注。该政策明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。

　　业界认为，这是首个资本市场支持租购并举的政策，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

　　政策明确了优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。与此同时，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

　　“政策利好让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”戴德梁行高级董事胡峰表示，一方面，政策带动下住房租赁市场的发展为资产证券化提供了大量可选择的基础资产;另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

　　他认为，资产证券化可以帮助住房租赁企业构建“投资、运营、退出渠道”的商业模式闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力。今后公募REITs推出时住房租赁，个人投资者可以不用买卖实物资产，通过投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益。

　　实际上，租房市场的供给侧改革近年来一直都在向纵深发展。住房租赁资产证券化政策落地将更好助推租房市场的发展，促进房地产市场长期健康发展。

　　中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇说：“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”

　　何亮宇介绍，去年下半年至今，住房租赁证券化产品获批速度加快，既包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如，也包括保利、碧桂园这种进入租赁住房运营领域的开发商，不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道均有了实践经验，产品获批得到了监管部门大力支持及市场强烈反响。

　　此外，通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

　　专家建议，各地政府在土地供应方式上应逐步探索转变，降低租赁住房的运营成本，提高投资回报率。同时，财政、税务等部门应统一协调，针对证券化产品考虑有针对性的税收优惠措施。

　　(房掌柜整理来自经济日报、新华社)