债务调整进行时！5月95家房企融资总额环比下降22.6%

　　今年以来，包括万科在内的上市房企在香港进行配股融资突然爆发，截至目前，已经有十几家房企(含物业股)配股融资约300亿港元。

　　在近期资金面宽裕、境内外融资成本走低的情况下，房企依然未雨绸缪，配股融资，背后原因是，今年到明年的未偿还债务达到了高峰，各种融资手段都是为了缓解已经或即将到来的债务压力，同时调整债务结构，降低资金成本。

　　机构数据显示，5月份全国重点城市土地市场呈现量跌价升的现象，平均溢价率环比上涨。一线城市土地出让市场热度明显高于二、三、四线城市。

　　业内人士指出，土地成交量下跌和房企融资趋紧有一定关系。房企需加大营销去化力度，“促销售、抓回款”，确保现金流。

　　溢价率上涨

　　克尔瑞研究中心指出，5月份全国300个城市经营性土地成交建面总计17975万平方米，同比下降21%，环比下降14%;平均楼板价为3072元/平方米，同比上涨12%，环比上涨1%。

　　土地成交量下降，但溢价率延续上行趋势。机构数据显示，5月份，全国300个城市经营性土地出让平均溢价率环比增加0.5个百分点至16.5%。一线城市溢价率迅速回升，二线城市溢价率稳中有升，核心地块维系高热度;三四线城市溢价率小幅回落，但强三线城市热度不减，南通、绍兴、金华等地溢价率皆超过20%。流拍率降至7.8%，环比下降1.4个百分点，集中在远郊区县。

　　具体看，一线城市累计成交527万平方米，环比增长10%，同比翻倍增长;平均楼板价为17917元/平方米，环比上涨33%，同比上涨47%。广州土地市场活跃，成交总建面达263万平方米。北京、深圳土拍市场转暖，多宗优质地块高价出让，北京分钟寺宅地更是刷新今年以来的单价纪录。

　　二线城市累计成交3604万平方米，环比下降39%，同比下降28%;平均楼板价为5597元/平方米，环比上涨13%，同比上涨19%。中西部二线城市仍是成交主力，重庆、成都和郑州成交建面均超过200万平方米。核心地段优质地块仍维系高热度，高溢价、地王时有出现，成都天府新区、成华片区均诞生新的单价地王。

　　三四线城市累计成交13844万平方米，环比下降5%，同比下降21%;平均楼板价为1857元/平方米，环比下跌3%，同比下跌9%。长三角地区三四线城市土地市场相对活跃，常州、南通、盐城等地成交建面皆超过100万平方米。强三线城市土拍市场热度不减，南通、绍兴、金华等地溢价率皆超过20%，弱三四线城市房企拿地态度普遍谨慎，底价成交常态化。

　　债务调整进行时

　　继融创、新城、世茂宣布配股融资后，在绿城发布公告的第二天，永升生活服务也宣布，将采用“先旧后新”形式配售1.34亿股，预计融资总额约15.79亿港元，每股11.78港元，约折让6.95%。

　　严跃进表示，配股融资多半是因为对资金导入的渴求很大。另外，香港资本市场今年预计改革力度大，此类配股动作，也是呼应了改革，随着疫情过去，地产股或物业股有上升的可能。

　　事实上，房企及旗下物业股的配股融资潮背后，是他们普遍在对债务结构进行调整，简单来说就是用低成本债务替代高成本债务，以及调整本币与外币的比例。

　　东方证券表示，2020-2021年将是房企偿债高峰期，之后规模逐渐下降，整体偿付压力可控。相对于本币债务而言，由于2020-2022年美元债偿付规模逐渐上升，加之宏观环境的不确定性可能影响美元债的发行，使得部分房企美元债的偿付压力较大。

　　今年房企信用债、ABS和海外债合计到期规模超过6000亿元人民币。

　　据《2019房企海外债券利率榜》信息，2019年海外债券的融资成本普遍较高，债券平均票面利率达到了9.13%。

　　由于配股融资并不同于负债融资，发债到期就要还本付息。而配股作为一种以股权换资金的直接融资行为，今后没有还债压力，这是一种几乎没有太多负担的融资手段。

　　因此，配股融资对于企业调整融资结构、债务结构都有着积极的作用。选择进行配股融资，在获取大量低成本资金的同时顺势调整自己的债务结构，既扩大了融资，一定程度上又去了杠杆。

　　万科就表示，此次配股所得将用于补充营运资金，具体用于偿还集团境外债务性融资，惟将不会用于境内住宅开发。

　　配股之外，4月份以来，房企利用境内融资宽松的窗口期，也进行了大量的境内发债融资，以替代较高成本的境外债。

　　融资下降

　　值得注意的是，土地市场出现量跌价升的现象。这与典型房企5月份融资下降、融资成本攀升、到期债务较多等因素有关。

　　5月份单月，95家典型房企融资总额为905.15亿元，环比下降22.6%%，同比下降6.9%。其中，发债总额为362.10亿元，环比上升15.9%，同比下降18.0%。本月融资成本为5.36%，环比上升1.69个百分点;其中，境外发债成本为7.09%，境内发债成本则环比上升至4.86%。

　　5月份，95家典型房企境外债权融资127.80亿元，环比上升37.8%，同比上升85.6%。4月底境外美元债市场震荡缓解，加上债券到期压力，房企尝试恢复发行境外债。时代中国5月6日成功发行2亿美元债。正荣、碧桂园及力高集团也发行了境外美元债。值得注意的是，5月股权融资、资产证券化发行环比有较大幅度下降。

　　房企5月份到期债务较高，房企拿地趋于谨慎。克尔瑞研究中心指出，5月房企有19笔债券到期，金额共计293.59亿元。其中，到期金额最高为雅居乐2015年5月发行的一笔5亿美元的境外优先票据。绿地控股当月有3笔债券到期，分别是2笔共计40亿元的境内债和1笔2.8亿美元的境外债券。

　　此外，2020年6月将有13笔债券到期，金额共计232.10亿元，环比下跌21%。单笔金额最高为中国恒大2015年发行的一笔50亿元的公司债。首开股份的一笔40亿元的中期票据也将到期。