房贷利率换锚正式落地 重庆“供房”压力增了还是降了?

　　根据中国人民银行的公告，从10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率，将由之前按央行基准利率上浮一定比例确定，变为按LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成。

　　商业性个人住房贷款利率定价方式发生的上述变化，就是所谓的“房贷利率‘换锚’”。

　　房贷利率正式“换锚”，具体到重庆，商业性个人房贷利率究竟是升了还是降了?又会给购房者和楼市带来什么影响呢?

　　银行定价基准切换运行平稳

　　作为“换锚”落地的第一天，不少人担心要多久后才能放款，会否出现排队等放款的情况。

　　据工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等多家商业银行了解，目前大多数银行已做好相关准备工作，可以实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。

　　自央行发布相关公告以来，各商业银行加快做好合同调整、系统改造、员工培训等工作，保障10月8日全面正式转换顺利实施。

　　建设银行相关人士介绍，该行制定了房贷利率调整的业务实施细则，及时向分行进行了传导部署，借款合同修订、系统改造升级等工作已经全部调整到位。工商银行相关人士表示，已经指导一线业务人员和业务管理人员熟悉掌握了新的管理要求、业务流程和系统操作方法，目前各分行培训工作已经完成。

　　“办理房贷过程中涉及办理抵押登记等手续，各地区具体办理手续有差异，快的地区三天内可以放款。”江苏银行相关负责人表示，具体的办理进度、审核状态、放款时间还要与经办的客户经理确认。

　　业内人士表示，房贷利率变化以追求平稳导向为主，目前各家银行已根据自身实际情况确定了个人住房贷款加点要求，跟定价基准转换前相比，实际利率变化幅度不大，总体上保持和9月份的利率相对持平的态势，这也有助于房贷申请者接受新的定价模式。

　　市民担心房贷成本会上涨

　　“自从8月下旬房贷利率‘换锚’政策公布后，我一直关心房子的贷款问题。”家住渝北区龙山路的市民刘小敏说，国庆长假期间，她在璧山一个楼盘看上了一套100多平方米的新房。但由于担心房贷款利率“换锚”后可能导致房贷成本增加，她至今没有下叉。

　　江北区南桥寺居民林伟也有同样的想法。他想把两房换成三房，改善居住条件，最近先后在大学城、璧山和礼嘉等地看过几个楼盘，并有了中意的房子。但因为担心“换锚”导致利率上涨，他决定暂时不打算买房。

　　“近两天来，不少客户来银行咨询房贷的事。他们普遍担心房贷利率是否会上涨。”重庆一家国有银行个贷部工作人员说。

　　目前利率基本没变化

　　事实上，计划购房的市民不用如此担心。

　　据四家国有银行重庆分行的个贷中心了解到，房贷利率挂钩LPR之后，当前重庆地区执行的房贷利率为：首套个人住房贷款利率在LPR的基础上+79或80个基点，二套个人住房贷款利率为相应期限LPR+103个基点。

　　在部分股份制银行，首套个人住房贷款利率是在LPR的基础上+103个基点，二套个人住房贷款利率为相应期限LPR+127个基点左右。

　　业内人士介绍，通常，国有银行贷款利率相对更低，更贴近最低线。以最近一次公布的5年期以上LPR4.85%来计算，在重庆地区，首套房贷利率最低为5.64%，二套房贷利率最低为5.88%。

　　在这之前，重庆多数银行的首套房执行利率是基准利率4.9%上浮15%，为5.635%;二套房为基准利率4.9%上浮20%，为5.88%。

　　也就是说，“从目前情况看，重庆房贷利率几乎无变动。”上述国有银行工作人员表示。

　　根据易居地产研究院最新发布的《中国LPR房贷利率报告》，10月8日的监测数据显示，全国11个一二线城市的LPR基点，调整以后绝大多数较9月略高出0.02到0.03个百分点，但重庆房贷利率水平前后基本没有变化。

　　个人征信将影响房贷成本

　　值得一提的是，在现行房贷利率定价机制下，银行实际执行的贷款购房利率，每个月可能都会有所不同。

　　据银行业内人士介绍，目前，房贷利率由之前按央行基准利率上浮一定比例确定，变为按LPR为定价基准加点形成。计算公式为：近一个月“贷款市场报价利率”+加点。

　　其中，贷款市场报价利率就是LPR，即金融机构对最优客户执行的贷款利率。这个数值的决定者不再是央行，而是由18家全国性银行根据近期市场情况集中报价，去掉最高值和最低值，最后加权平均算出来的。

　　但同时，按照央行要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

　　而在加点方面，要求体现贷款风险状况。如果你所在的城市房贷违约率较高，则很可能上调加点，房贷利率会高一些，以避免风险。此外，加点还与个人征信相关。如果个人征信出现“污点”，加点数还会更高。

　　也就是说，房贷款利率“换锚”后，“LPR+要求点数+个人征信”决定了每个人房贷的利率。