春江水暖鸭先知。房企作为对投资最灵敏的市场主体,无疑看准了粤港澳大湾区风向,纷纷加速布局大湾区,在规划出台前,抢占未来发展的“粮票”——土地。
50强房企超过30家布阵大湾区
结合2018年上半年上市房企业绩报告及公开信息,中国房地产报记者统计发现,50强房企中有超过30家房企在粤港澳大湾区布局。10强房企中,无一例外均在大湾区布局。
从大湾区土地储备面积上来看,碧桂园、恒大、万科等头部房企在大湾区都有相当规模的土地储备,三大头部房企中碧桂园的土地储备略高一筹。但从土地储备占比上来看,龙光地产、雅居乐、佳兆业等深耕大湾区的本土房企,则占有非常高的土地储备比重,站在未来进行先期安排的眼光与能力胜出。
据中国房地产报记者不完全统计,23家在粤港澳大湾区布局的房企,它们在全国总的土地储备共计172555.74万平方米,而在粤港澳大湾区土地储备则共计21632.39万平方米,大湾区土地储备占比为12.54%。
具体而言,在全国主要房企在粤港澳大湾区布局土地储备排行榜中,碧桂园以2963万平方米的土地储备量居于榜首,龙光集团、保利地产分别以2200万、1599万平方米的土地储备位于第二,第三位。
作为头部房企第一的碧桂园是当之无愧在粤港澳大湾区下筹最大的公司。中国房地产报记者统计发现,碧桂园在大湾区9个城市中有127个在售项目,总土地储备2963万平方米。
但对比碧桂园在全国的货值2.81万亿元、面积3.64亿平方米的土地储备,其大湾区的土地储备占比为8.14%。这在布局大湾区的房企中并不突出。
值得关注的是,从全国主要房企在粤港澳大湾区布局土地储备排行榜中可以发现,龙光地产无论是土地储备面积还是土地储备占比都是位于前列,处于行业龙头地位。特别是大湾区土地储备占比高达62.04%,位列房企第一位。同时,时代中国在大湾区的土地储备占比为59.01%,佳兆业在大湾区的占比为56.90%,记者注意到,三家房企均为本地头部房企。
另外,从龙光地产今年的中报来看,除了面积外,龙光地产目前在大湾区的城市和土地储备布局,无论是金额还是质量,都处于行业领先地位。以货值口径统计,截至2018年6月30日,龙光地产的土地储备总货值达到6412亿元,其中占比81%、约5200亿元的货值位于粤港澳大湾区。更高的货值比重,意味着龙光地产的土地储备更多是集中在价值较高的大湾区核心城市,例如深圳、广州。
这一现状,得益于龙光地产多年来的战略。一直以来,作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业,龙光地产以多元化方式不断扩充大湾区土地储备,扩大区内主要城市的市场占有率和盈利规模。
这也让龙光同步建立起其在大湾区的市场领先地位。据中国房地产报记者了解,2018上半年,龙光地产在大湾区的商品房市场份额接近4%。按照龙光地产战略规划,未来5~10年,该公司将大湾区的市场份额提高到10%,仅在大湾区范围内即可实现销售规模突破3000亿元,成为当之无愧的大湾区龙头企业。
政策利好推动世界级城市群
粤港澳大湾区指以广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群,是与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。相比其他三大湾区,粤港澳在常住人口方面居于首位,此外2017年粤港澳大湾区GDP总量已达1.54万亿美元(按美元汇率6.5计算),若按7%的GDP增速来看,粤港澳大湾区5年内即有望超越东京湾区成为全球经济总量最大的湾区。
历年来粤港澳大湾区概念在政策上被多次提起。最早于2014年,深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”,把粤港澳城市群勾连起的湾区作为整体规划。2015年3月,在发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中,首次提出要“深化与港澳台合作,打造粤港澳大湾区“。2017年3月,在全国两会上“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。2018年3月,粤港澳大湾区被官方明确为与京津冀协同发展、长江经济带对等的区域发展战略。此外随着近期粤港澳大湾区领导小组的成立,预计未来粤港澳的相关规划细则也将进入落地阶段,而粤港澳大湾区这一主题也必将不断升温。
规模房企深耕湾区大本营
区域内起家的规模房企占据先发优势
粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上,华南区域也是诸多老牌房企的大本营,许多企业都是以此为原点,开始了全国化规模扩张,如保利、华润、招商、富力等等。
这些企业持续深耕大本营,同时也在积极进入区域内其他城市,如作为广州本地企业富力地产在“布局珠三角,辐射粤港澳”的战略方针下,不断扩大发展版图。2017年富力地产首入江门、肇庆,2018年1月富力又以1.35亿元首入江门下辖鹤山市,2018年3月富力联手绿地、佳兆业、越秀、华发共同参与石岐区的三旧改造,从而以旧改的方式布局中山。
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