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成都下半年走势:住房受限购影响 二手房价格现下行

来源:房掌柜  整理 南通房掌柜  2018-07-20 03:04:58
[摘要]数据显示,上半年城东未来中心和高新区金融城的悠方Ufun 开业,成都零售物业市场总存量增至651万平方米。由于上半年新增项目开业率较高以及租赁需求持续活跃,成都零售物业市场租赁去化显著,整体空置率环

  上半年成都楼市既有住宅项目热销,也有土地拍卖“流拍”,同时以商铺、公寓、写字楼等为代表的商业物业市场供需看涨。面对5月成都出台的限购升级政策,一手住宅市场销售快速降温,二手房价格也开始出现下行的态势。未来,购房者入场买房还是买铺?

  据第一太平戴维斯7月12日发布的《2018年上半年成都房地产市场回顾与下半年展望》报告显示,零售物业市场格局在嬗变,零售商业新中心正在崛起;旺盛需求支撑甲级写字楼市场净吸纳量创新高。同时,传统主城区一手住宅价格稳中有升,近郊区域住宅土地供应增加明显。

  A

  零售物业供需两旺 今年成都还有五个购物中心面市

  数据显示,上半年城东未来中心和高新区金融城的悠方Ufun 开业,成都零售物业市场总存量增至651万平方米。由于上半年新增项目开业率较高以及租赁需求持续活跃,成都零售物业市场租赁去化显著,整体空置率环比下降1.5个百分点至5.4%,推动全市购物中心首层平均租金环比小幅上涨0.4%,报价每月每平方米426.9元。

  伴随着产业和人口迁徙,城市向南拓展趋势推动城南零售商业发展。从供应来看,接连入市的优质零售项目,推高区域总体量至160万平方米,成为全市最大商圈。从各业态主要品牌渗透度分析,城南奢侈品牌、轻奢品牌和新零售品牌与老城区相比较还有一定差距,但是城南已逐步成为众多品牌在成都扩张第二区域的首选。

  “下半年成都将迎来全年供应高峰,预计五个购物中心将面世,共计约71万平方米。”第一太平戴维斯相关负责人说,持续高企的新增供应或将促发部分项目进入新一轮的调整,导致租金短期内上涨。同时,成都市场不断出现的小型街区零售项目,如已开业的“Upark公园+”等,不仅能丰富消费场景,也将给同区域社区购物中心带来挑战。

  B

  办公租赁环比上涨2.8% 成都甲级写字楼租金涨幅创近六年新高

  数据显示,上半年成都市甲级写字楼总存量约320万平方米。随着成都着力提升现代服务业、培育新经济,促进办公需求持续大量释放,支撑全市甲级写字楼市场净吸纳量创下新高,达27.4万平方米,同比大幅上涨38%。导致市场空置率下降至24.7%。另外,在办公租赁市场持续活跃及第三方办公空间运营商不断大举进驻后,市场成交租金明显上扬,平均租金报价每月每平方米101.2元,环比上涨2.8%,涨幅创下近六年新高。

  记者在采访中了解到,金融、专业服务和高新科技是引领甲级写字楼的主力行业,半年成交面积占比均在20%左右,房地产与建筑和零售与贸易新成交占比则在10%以上。第三方办公空间运营商在成都甲级写字楼市场全线发力。目前,已入驻成都甲级写字楼的第三方运营空间面积约18万平方米,占甲级写字楼总体量的6%,与北京、上海等一线城市占比接近。

  据悉,年底前成都甲级写字楼有近14万平方米入市。在政府提出推动互联网、大数据、人工智能同实体经济深度融合等政策的影响下,新经济和传统行业将共同构筑多产业支撑格局,带动企业发展和人才流入,从而衍生出更大办公需求。

  C

  住房受限购政策影响 部分优质商业物业将迎销售旺季

  数据显示,上半年成都市主城区一手住宅供应量124万平方米,环比上升11.8%;成交量173万平方米,环比下降15.6%;近郊一手住宅供应量为602万平方米,成交量591万平方米,分别为主城区供应量和成交量的4.8倍和3.4倍;主城区一手住宅市场成交价格稳中有升。其中,成都主城区住宅用地供应量有所下降,成交平均楼面价环比下降8.5%。

  “包括成都在内的多个城市都升级了原有的限购政策,打压短期投机行为,更加合理地管控购房需求,楼市也将进入高位盘整期。”成都健鹰地产总经理杨健鹰说,调控政策升级之后,一手房摇号“中签率”明显提高,二手房售价也开始出现下调,受政策的影响,下半年成都新房成交量将收窄,二手房价格有可能深度回调,住宅销售市场或将降温,而一些优质商铺、写字楼市场和公寓市场物业的销售将迎来旺季。

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  二手房市场一直被称为楼市走向的“晴雨表”,在“5・15”成都楼市限购政策升级之后,反应最快、最直接的就是二手房市场的表现。

  四川日报记者在采访中了解到,新政策实施以后,虽然二手房上市房源有所减少,但部分房源售价出现了松动,且成交量呈现出萎缩态势。

  1 调控政策发力 部分二手房售价出现松动

  “浣花溪公园附近电梯顶跃,带两层大花园,装修好可直接入住,房东降价60万元;急售学区房,89.25平方米,满两年,110万元;杜甫草堂旁2013年新小区,带地暖中央空调,原本已有客户谈到全款308万元,却被限购了,现降价52万元;泡桐树小学西校区境界小区,套二房源带车位,190万元(同小区同等户型,不带车位的都要200万元)……”最近,记者不断收到某二手房中介工作人员发送的这类信息。

  5月22日,记者在成都市城乡房产管理局官网查看到,截至16:30,成都市二手房成交450套,约5万平方米(包含非住宅面积约8600平方米)。其中,中心城区(锦江区、青羊区、武侯区、成华区、金牛区、高新区、天府新区、双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区、青白江区)成交325套,约3.6万平方米(包含非住宅面积约6500平方米)。记者在采访中发现,5月15日之前都是坐在办公现场等客户或者带客户看房的二手房中介人员,现在不得不拿着房源信息广告牌主动上街,甚至出现在小区门口招揽客户了。

  6月6日,记者在成都市城乡房产管理局官网看到,截至18:00,成都市二手住宅成交413套。其中,中心城区成交315套。

  “成都二手房市场目前呈现两极分化的态势,是新政策落地之后的正常表现。”地产策划人李绍华说,部分房源价格优惠,不排除一些房主有急事必须要变现的情况;而成交量萎缩最主要的原因是,一些房主觉得自己卖了房子之后依然没有购买新房的资格,所以就放弃出售已有的房源,再加上部分购买二手房的消费者看到了政策限购之后购买新房的机会,种种因素叠加导致目前房源少、成交量萎缩的现象。

  2 挤出投机者 回归住房本质

  “5月初,准备出售一套房子,当时挂牌价2.3万元/平方米,有买家愿意给2.2万元/平方米,但我一直在犹豫是否要出售的时候,成都调控升级政策就出台了。”业主肖晓告诉四川日报记者:“自从5月15日之后,我就再也没有接到买家的电话,现在就是降价也不好卖,是因为很多人都没有购房资格了。原来计划将这个房子卖掉,去参与新房摇号,但按照目前的政策,就是卖了这套房后,我也没有资格再买房,所以也就不打算继续卖。”

  记者在采访中了解到,目前成都楼市与肖晓有共同想法的业主不在少数。“成都楼市限购政策升级之后,不仅购买二手房的人数明显减少,而且出售房源数量也出现下滑,有些消费者甚至已经将自己准备出售的房源信息主动撤回。”某二手房中介公司负责人说,由于二手房与一手房之间存在巨大的价格差,导致一段时间内成都部分二手房价格居高不下。在新政策的影响下,成都二手房市场将会出现一段时间“挤水分”的高位盘整。

  西南财经大学经济学院副教授刘璐认为,成都不论从城市经济还是从楼市本身来说,“基本面”都是很好的,不用担心房价“断崖式”下跌;第二,“限售”实际上对楼市也是一种保护;第三,本轮成都二手房的下跌最可能的形态是“连续阴跌”,即二手房价指数每月环比跌幅在0.3%左右,整体跌幅也不会特别大,估计在10%以内(很可能是7%左右),但是落实到个体楼盘,这个跌幅的差异性就会很大,因此如果和当前二手房的挂牌价相比,在未来的下跌周期内,单个楼盘下跌20%甚至以上的案例应该不在少数;第四,本轮成都二手房的下跌至少会持续一年,甚至更长时间。

  “限购升级和摇号变严,也会促使摇号中签率提高。”刘璐认为,随着成都二手房价格的走低,“价差”减少,对投机性购房需求的吸引力也会减弱。

  (房掌柜整理来自四川日报、四川新闻网)

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责任编辑:庄晓霞

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