中海颜建国：世界在变 保守目标与很多东西必须改变

　　3月22日，港岛万豪酒店3楼，香港资本市场迎来了全新一届的中海地产管理层，主席肖肖带领行政总裁颜建国、副总裁兼总建筑师罗亮、财务总监聂润荣一众高管亮相中海2016全年业绩发布会。

　　去年11月15日，中海突发公告，郝建民辞任公司执行董事、主席兼行政总裁，肖肖获选为主席并获委任为公司行政总裁，“郝的时代”正式终结。此后的12月7日，中海正式公告，主席肖肖不再兼任公司行政总裁职位，将专注主席一职角色，经提名委员会提名，董事局任命颜建国为新任执行董事兼任行政总裁职位，中海新一届管理层正式上台。

　　新人新气象，新的管理层上任之后，会给中海带来哪些改变?成为了业绩会上最受关注的话题。

　　中海“新”变化

　　对此，颜建国就表示，新管理层上台后，将会是继承与改变双向进行的管理思路。

　　“主席肖肖几十年都在中海工作，我也是中海的老兵，我们的血液、基因，都是属于中海的。所以未来，大的改变是不会有的，传统都会继承。”

　　颜建国首先表达了自己一颗属于中海的心。其表示，自己上任之后，中海的很多传统都将继承。包括原定的2020年目标希望达到4000亿，毛利率希望达到30%，这些目标会继续继承下来并努力去实现;包括未来，中海会始终坚持规模与效益的平衡，机会与风险的平衡，这些方面也会继续坚持稳健、有质量的发展的经营策略。

　　但随后，颜建国话锋一转，又强调，在传承的基础上，中海的很多东西也必须要改变。

　　颜建国称，这个世界在改变，很多东西也必须要改变，适应变化的世界，最好也是相应作出一些变化。其透露，中海最近就对市场规划做出了一些修订，一些策略也会因应目前变化的市场环境、状态做出相应的调整。

　　颜建国表示，当前中海在战略目标、拿地方式、管控的模式，方方面面都在进行各种优化。

　　举例来说，比如说投资方面，公开市场方面，现在一线城市拿地会越来越困难，中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式去拿到一些地。

　　比如组织架构的优化，使得公司的效率能够进一步提高，达到更好的效果。在规模迅速扩大之后，如何利用信息化的手段，把中海的很多管理的优势变成标准化的动作固化下来，打造一个数字化的平台，实行扁平化的管理，这些方面都是适应目前改变化的世界所必须做出的改变。

　　2016年第四季度新任管理层上任以来，中海开始频繁在公开市场上拿地，这也让外界猜测是否是“新人事新作风”，中海有意改变土储较少的短板?高地价又会否导致中海利润的下降?

　　对此，肖肖就表示，中海一直追求利润和股东回报的可持续增长，但根据现在的形势，没有一点规模这些讲起来也是虚的。所以中海近期在土地市场的表现也较为进取，包括在并购方面也是。

　　虽然平均来讲四季度中海公开拿地的频率确实高了一些，但从策略上来讲，中海并没有变化。但其同时强调，未来中海将积极、持续地参与土地市场拍卖，并积极开展合作的方式，包括与中建系统以及其他有土地资源的企业的合作，尤其是国企之间的合作，以多元的方式拓展土地储备。

　　保守的目标

　　除开对新任管理层的好奇与关注之外，中海2017年令人稍显意外的2100亿港币目标同样引发众多关注，因为在2016年，中海就已经实现全年2106亿港币的全年销售，定下2100亿的目标，就意味着新一年中海将毫无增长。

　　对此，肖肖就表示，一方面，2017年中海的在售资源是3500亿，比2016年增长了12%，这些货值历来是分布在2-3年的时间去销售的，主要还是要看市场的情况，中间看市场变化再做打算。另一方面，现在市场主要在调整之中，目标定得是要保守一点。

　　肖肖笑称，大家应该都已经习惯了中海定这样保守的目标，到了年中公司会再视情况进行调整，并不表示公司今年就一定是这个数，还会看市场的变化。

　　肖肖续称，对于中海这样一个利润接近400亿的企业来说，要永远保持在20%的增长是不可能的。中海最终极的目标是追求利润总额的持续增长，当然与之相适应，规模也要增长，预计公司今年规模将会较这一两年有一个增长。

　　至于中海此前定下的到2020年实现销售规模4000亿港币的目标，肖肖则表示，重点还是要先吸纳足够的土地。

　　观点地产新媒体了解到，2016年，中海集团(不包括中海宏洋)在内地13个城市，合共购入17幅土地，在香港购入一幅土地，合共新增面积972万平方米。年内，集团通过实施中信资产收购纳入约3155万平方米的土地资源。

　　及至2016年底，中海在内地33个城市以及香港和澳门共拥有土地储备约5677万平方米，集团实际拥有权益约为4881万平方米。而同行中规模只有中海一半的华润置地、龙湖，土地储备均已超过4000万平方米。

　　值得注意的是，2017年中海的各项投入数据将大大提升，其中，新开工面积将从2016年的765万平方米增加至1900万平方米，增长幅度148%;在建规模将从2016年的2416万平方米增加至3300万平方米，增长幅度37%;资本开支将从2016年的港币939亿增加至港币1600亿，增长幅度70%;其中土地开支将从2016年的港币443亿增加至港币1000亿，增长幅度126%，对应土地面积1600万平方米。

　　另据披露，2017年中海将力争在所在城市达到前三的目标。

　　显然，这些大幅增加的数据和城市前三的目标，都与中海2100亿港币原地踏步的目标不相符合。面对大家的疑问，肖肖则仅意味深长地表示，“目标只是目标”。

　　如何实现30%毛利率?

　　另外一点需要关注的是，颜建国和肖肖都重点提到，在今后的几年时间里，预计中海的毛利率仍将维持在30%以上，这对于中海新任管理层来说，将是严峻的挑战。

　　据观点地产新媒体计算，2016年中海总的毛利率为27.82%，剔除并购中信资产方面的影响，毛利率在29%左右，而在并未受到并购中信影响的2015年，中海的毛利率也仅为27.20%。

　　2016年底和今年年初中海透过公开市场拿的超过100亿的土地，地价也都不便宜，经分析师计算，毛利率均在25%左右。与此同时，公司并购的中信项目也面临一些不优质、毛利低的质疑。未来，中海要如何实现30%以上毛利率，将会是摆在肖肖与颜建国面前的一道难关。

　　对此，聂润荣就表示，中海并购中信的货值是730亿，2017年将为公司贡献400亿的销售。至于利润方面，中信项目的毛利率与中海自有项目毛利率基本持平，都在30%以上，甚至还会更高。

　　观点地产新媒体留意到，虽然在业绩会上并未提及，但中海仍然在年报上透露出了“玄机”。

　　据观点地产新媒体查阅，2016年中海共有六项投资物业项目竣工，合共增加约46万平方米已落成投资物业，而集团也出售了一些非核心投资物业。此外，透过中信资产收购增加了约30万平方米的投资物业。

　　至2016年底，中海在内地、港澳和伦敦拥有已落成投资物业共达250万平方米。

　　租金收入方面，2016年中海整体物业出租情况理想，全年实现租金总收入港币21.4亿元，同比增加6.2%;分部溢利港币118.8亿元，其中港币77.2亿元为投资物业的公允价值增加。

　　肖肖表示，过去中海商业物业的毛利率表现并不佳，但正是因为不够好，才有了提升的空间。2017年中海将全面提升商业物业的运营效率。

　　据其透露，中海给商业定的目标，是到2020年，实现租金收入港币50亿。

　　观点地产新媒体留意到，近年来，中海来自投资物业公允价值变动税后收益不断增加，分别从2014年的港币38.5亿增加至2015年的港币57.5亿，再到2016年的港币77.2亿，为公司利润的提升贡献的比重逐年加大。

　　中海在年报展望中就披露，2017年集团将继续构建以住宅发展为主、商业地产发展为辅的业务结构，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报，增强平衡市场风险能力。

　　中海认为，在中国房地产市场的毛利持续下降，过度扩张房地产开发规模可能逐渐带来不对比风险的情况下，把投资物业盈利比重持续提升仍然是集团的长久目标。截止2016年底，集团正在开发和待开发的商业地产面积达到440万平方米，其中约120万平方米预计可于2018年年底前落成。