巴曙松:从数据看2017年中国房地产十大趋势 关注风险

　　巴曙松(中国银行业协会首席经济学家)：两会之后房地产调控政策加码，范围扩大，引起了非常大的关注。

　　从相关城市的楼市数据来看，确实是非常火爆。北京二手房以周计算的成交量已经接近了2016年的最高水平，而且价格的上涨势头非常强劲。比如在成熟市场，在香港市场观察一个房地产价格走势，它往往是几个固定的，流动性比较大的小区二手房的价格，这个指数参照意义比较大。

　　我们往往看新房比较多，这个新房就给地方政府有很多调控的余地，你想让房价平，我就做组合，郊区便宜的楼盘多开，高端楼盘少开。

　　二手房的成交价格走势很重要的参考价值的，同时更值得关注的是，可售房源下降到了一个比较低的水平。

　　观察二手房市场还有一个带看量，它反映了买房人购房的活跃度。进入2月份之后，客户的活跃度，从统计的数据看，达到了一个历史的最高水平。

　　还有从二手房交易的挂牌价、均价和环比涨幅看，业主方明显比较强势，所以我们可以看到很多的媒体报道说，我们连夜跟业主谈判，终于砍价从400万砍到450万成交了，这其实是一个玩笑话，但是反映了它的议价空间在收窄。

　　从另一个角度看到北京二手房的议价的走势路，没有什么议价空间，而且银行的放款时间延长，导致违约也增加。在北京的二手房成交里面，使用贷款的人数占比，从2016年下半年开始有一个迅速的回升，很多人在二手房买卖里面也是需要贷款的。

　　梳理了一下3月份各地陆续出台的既认房也认贷的限购、限贷的措施，如果把前面的火爆的氛围和这个政策对照起来看，就可以理解这个现实情况。

　　既认房又认贷在历史上确实属于比较大的力度，一般的市场短期的温度有所降低，这是从历史数据来看的情况。在这样的背景下，我们从统计数据来看一看，房地产市场有哪些新的趋势呢?

　　第一，成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制，重点城市每周成交量的走势开始呈现有一定的回落。抑制的是哪一块呢?无论是二手房还是新房，它成交的每一套的套均面积有所减少，改善型需求受到抑制。

　　二胎政策的放开使得三代同屋的现象可能会逐步的增多，多居室、二套房的需求在增加，人口结构的变化导致改善型需求的占比在上升。

　　第二，土地供应受限，热点城市供需缺口加大。每次听陈淮主任讲我都觉得很有启发，他觉得万亿时代要靠组织+结构、组织结构调整，但我们看到重点城市房价上涨，是它的土地供应的缺口非常大，土地市场的需求不减。

　　我们看到北京、上海、杭州、合肥这几个城市近几年的土地供应，在2016年明显偏低。就像大家经常讨论香港的高房价一样，很多人会说香港缺地，香港并不缺地，香港的土地里边用于建住宅的只有7%，这里面还有3%是给新界这边建乡村屋的，真正那些高楼林立的部分，只占香港的土地面积4%，所以土地供应是非常现实的一个问题。

　　土地供应减少也就罢了，但是在这个土地供应的结构里面，商品住宅供应量的比重又降低了。从这个图中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房这几个里面来看，商品住房用地的供应量占比是下降的，本来总量就不够，占比还下降，这是值得我们关注的非常重要的趋势。

　　第三，房价走势平稳，热点城市房价上涨压力虽受调控抑制，但不容忽视。一线城市的新房和二手房的库存同步在减少，以前可能新房和二手房之间还有相互的互补作用，而现在我们看到的是同步的减少。土地供应的缺口持续的存在，新房供应跟不上，使得一线和热点二线城市已经或者正在进入一个存量房的时代，所以二手房成为满足热点城市需求的主力，这也是非常显著的一个趋势。

　　第四，充分流通，二手房已成为满足热点城市需求的主力。

　　第五，租赁市场进入发展快车道。我每年毕业的学生在北上广深工作的，以前聚会还谈一谈诗和远方，现在谈的最多的就是房子，有房子和没房子的心态差得很远。现在可以预计在非常长的时期内，可能年轻人在一线城市是以租赁为主。

　　中央一个主要领导批示过，要想了解中国社会的现实，就要去看看租赁房的市场。但实际上市场需求又非常大，我们怎么让未来的年轻人在城市里创业的时候，给他一个舒适的、安全的环境住下来。

　　发展租赁市场，我觉得是难以回避的方向。怎么保护租户的利益，不能说自己出个差回来就被业主撵走了。所以怎么进行政策的引导，怎么发展规模化、专业化的机构，适当地加强准入资质的监管，这一点我觉得也是不可回避的新课题。

　　第六，信贷环境收紧，房地产开启去杠杆、转杠杆成效不明显。去年去产能、去库存方面有明显的进展，但是在去杠杆方面进展是不大的，当时也有政策思路提出来要转杠杆，意思就是说去杠杆可能对市场冲击比较大，因此让居民加杠杆，把企业部门的杠杆转给居民，把地方政府的债务转给居民，让企业和政府去杠杆。