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叶檀:银行不会让房价下跌 最后会让自己成为接盘者

来源:  互联网 南通房掌柜  2016-10-28 11:19:47
[摘要]拼命购房等待升值的人看过来,不要再疯狂了,房地产将进入新周期

  拼命购房等待升值的人看过来,不要再疯狂了,房地产将进入新周期。

  一二线城市迅速上涨期过去,未来两三年高位盘整,如同现在的股票市场,上涨不得,下跌无能。而三四线城市在承接了一定的溢出效应后,又会回到噩梦般的过去。

  9月30日到10月6日夜间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门等共计19个城市先后发布新的楼市调控政策,主要措施是限购限贷。

  此次调控的16个城市都是前期房价疯狂上涨的城市,抑制一二线热点城市过快上涨,此次政策导向很明确,保证稳定,确保不出现系统性风险,三四线城市去库存的同时防止房价进一步狂涨。这一政策绝不意味着政府试图让房价大幅下跌。从政策来说,是想保持房价总体稳定、在盘整中逐渐改变高者恒高、低者恒低的结构,因此政策的空间是狭窄的,并且是一城一策,不会出现全国性的房贷收缩等政策。

  此次调控举措不是釜底抽薪。釜底抽薪的办法是大规模出售土地、大规模加税,执行严厉的货币政策,增加首付比率大比例杠杆,彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。

  受到约束,一些釜底抽薪的政策不可能在近两年推出,比如物业税、空置税等,限购、限贷、物业出售条件、价格约束等,已成常规武器。要判断未来房价,一看货币,二看房地产投资。

  此次16个城市执行限购,就是减少需求,尤其是减少对中小户型房的需求。南京规定单身人士限购1套住房,多地对外地户籍购房作出明确限制。限购不会减少需求,但会拉长周期,原先疯狂的一到一年半周期,可能拉长到两年以上甚至更长时间。

  房地产开发投资与供应不会大幅增加,这有利于房地产价格维持在高位。从公开数据看,有的城市实际土地供应量不到供应计划的两成,一些城市数年将土地供应数量维持在出售水平,以维持终端价格。

  根据国家统计局9月13日公布的数据,今年1到8月,全国房地产开发投资64387亿元,同比名义增长5.4%,增速比前七个月提高0.1个百分点,8月开发投资有所增长,预计9月数据会进一步增长,但开发商总体较为谨慎。开发商在一线城市制造地王、重点拿地,无非是围魏救赵,制造舆论,他们不会疯狂地砸金在全国各地拿地,在非热点城市制造库存,把烫手的山芋握在手里。今年地王多,但土地供应面积反而是萎缩的。

  地方政府出台的政策严厉到恢复90、70传统,要求配建保障房,但相信没有一个地方政府会对最终出售的土地面积进行硬性规定。我们可以称之为土地饥饿疗法。

  银行不会让房价下跌,让自己成为接盘者。各家上市银行的做法很明确,减少开发贷减少房地产供应,增加居民房贷推高房价,在房价高涨声中去库存通过按揭利润削除农业、制造业等领域创造的巨大不良资产。

  2016年上半年上市银行新增按揭贷款2.36万亿元,同比增长111%;按揭贷款余额16.55万亿元,同比增长31%。与此相对的是,2016年上半年房地产开发贷款新增5700亿元,同比减少25%;房地产开发贷款余额7.07万亿,同比增长仅10%。

  在这次房地产新政中,最严厉、真正起作用的是提升首付比例,北京、广州等城市的二套房几乎全部需要现金支付,这对于借助杠杆撬动投资的人几乎是毁灭性打击。假设楼市疯狂期投资占比50%,这意味着每个月房贷起码会下滑数百亿左右。

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责任编辑:刘艳

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