地价渐失理性 土拍市场风险隐现

    2016年春节后，中国房地产市场，特别是一线城市及部分优质二线城市，市场预期逆转，爆发出惊人的成交量，并伴随着价格的快速上涨。

　　部分城市房价上涨具有一定合理性，且在官方的容忍范围之内。

　　而近期一线城市和部分二线城市的土拍市场弥漫着极度乐观情绪，部分地块的价格已经失去常识和理性。

　　土地市场的风险急剧加大。

　　一、政策特别是货币推动了预期逆转

　　始自于2015年底，官方确定了以去库存的名义重新启动通过房地产市场阻止经济下行的行动，2016年春节后，在多重政策叠加，特别是一季度4.61万亿元的巨量信贷推动下，市场预期逆转。

　　市场预期逆转后，在一线城市和部分优质二线城市爆发出惊人的成交量。

　　杭州市区商品房3月成交近2.5万套，刷新所有历史纪录。4月成交近2万套，仍维持次新高历史纪录。5月成交量仍将接近于4月份。

　　巨量成交带动了一线城市和部分优质二线城市价格上涨，有的甚至大幅度上涨。

　　二、乐观预期迅速向土地市场传导并急剧放大

　　量价齐升，开发商迅速回笼资金，市场弥漫着乐观情绪。

　　市场温度迅速向土地市场传导，土地市场在去年四季度已经大热的背景下，温度持续高热。

　　开发商在一线城市和部分二线城市出现了抢地现象，土地价格急剧攀升，部分城市的部分地块创下了惊人的价格。

　　保利地产以43607元/平方米(实际楼面价高达55000元/平方米以上)的楼面价拿下上海浦东新区周浦地块，葛洲坝以45213元/平方米的楼面价拿下南京河西南G14宅地，绿城以45386元/平方米的楼面价拿下杭州市中心潮鸣地块，景瑞和阳光城分别以19634元/平方米和19846元/平方米的楼面价拿下杭州钱江世纪城奥体地块，招商地产以15268元/平方米的楼面价拿下杭州铁路北站单元地块，万科以14902元/平方米的楼面价拿下三墩北宅地，融信以31403元/平方米的楼面价拿下庆隆热电厂地块……

　　截至5月20日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内，共计22个重点城市，今年以来已产生总价、单价或溢价率高价地数量达118个，而在上一个“高价地年”2013年，全年也不过拍出60个高价地。

　　尽管官方更希望库存积压严重的三四线城市能更快的去库存，但市场表现并非如愿，一线城市和部分优质二线城市抢跑插队去库存。

　　迄今为止，官方对这一结果仍持基本容忍态度。

　　特别是杭州楼市，在过去6年中价格稳中有降，甚至在2014年12月创下了国家统计局70个大中城市价格指数跌幅第一。这一次的价格上涨是一次补涨，如果平摊到6年中，每年涨幅微乎其微。

　　如果说一线城市及部分优质二线城市目前的房价上涨具有一定的合理性的话，土地价格的涨幅则已渐渐失去理性，土拍市场已经风险隐现。