张宏伟：银行“惜贷”无本质改变 中小房企仍难生存

　　2014年年底，楼市交易量尽管有所回升，出现翘尾行情，但是，中小房企仍然面临怎么样“活下去”。原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变，相对大型品牌房企，中小房企在市场低迷期的销售策略并不占优势，销售状况也没有出现明显好转，甚至还维持继续下滑的局面。

　　从今年银行信贷大背景来看，继年初兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”，这些因素成为浙江兴润置业等中小房企倒闭破产、“跑路”或面临资金面断链的导火索。

　　即使当前央行降息，开发贷成本降低、购房者购房成本降低，但是，由于银行存款准备金率没有降低，存款成本在上升，楼市仍然有去库存的压力，银行等金融机构还会继续强化对于楼市的“风险控制”。因此，即使到2015年，由于上述因素的存在，银行“惜贷”还会常态化进行，并不会因为降息而改变。

　　而从房企的资金使用的成本来看，对于中小房企来讲，很难直接获得较低成本的融资，即使从银行获得贷款，平均融资成本也会在10%左右;从信托渠道来看，房企的普遍融资成本也在15%左右，部分房企有可能会在18-20%，甚至更高;海外的融资成本虽然在5-6%左右，成本较低，但是不是所有房企都能够获得的。

　　而至今为止，从银行的角度来看，即使降息银行“惜贷”的基本面并没有改变。同策咨询研究部总监张宏伟认为，预计2015年银行“惜贷”还会常态化进行，中小房企仍然难以获得贷款保障，仍然会面临债务违约的市场风险。从这个角度来看，也不利于中小房企的生存和发展。

　　此外，在“惜贷”的市场背景下，中小房企的销售节奏也是遇阻的，这也不利于中小房企通过销售回款来补充现金流。

　　从销售的角度来说，今年上半年市场普遍销售遇阻是共识。下半年以来，各地限购松动取消、限贷政策也定向宽松、其他“救市”政策也相继出台，这对于长期面临去库存压力的城市来讲，确实起到刺激一部分需求入市作用，甚至在年底阶段还出现成交量回升的“翘尾行情”。

　　但是，这其中品牌房企对于市场交易量的贡献度要大于这些中小房企。对于品牌房企来讲，由于年度销售业绩指标、财务报表等因素，在年底政策利好的 “窗口期”积极调整推盘策略，冲刺销售业绩，抢占市场份额，实现相对较好的销售业绩，目标销售达成率也相对较高，继续延续“大者恒大”的市场局面。那么，对于中小房企来讲，在这个阶段无法与品牌房企进行市场对抗，其销售业绩势必会受到品牌房企积极跑量的影响。从这个角度来说，在年底成交量翘尾行情出现之时，中小房企并不会占多大优势，因此，中小房企仍然无法通过销售回款来补充自己的现金流，当前仍然面临资金面相对紧张的局面。