绿城业绩会：毛利率与及净利双跌 三四线的换仓计划

绿城管理层向记者抛出了“两个目标”：一是“希望毛利率维持在20%甚至更多”；二是“到2017年底，完成三四线土地换仓”。
　　虽然与融创在不同道路上渐行渐远，但二者的业绩会却再次意外撞上同一个日子。
　　3月29日，这边厢融创发布会刚在港丽酒店落下尾音，时隔近三小时后，绿城管理层现身文华东方酒店。
　　约60分钟内，时常跳跃在会场的关键词则是“毛利率下跌”“三四线换仓”“债务结构改善”以及“做大代建业务”。
　　而对于上述问题，绿城管理层向观点地产新媒体抛出了“两个目标”：一是“希望毛利率维持在20%甚至更多”；二是“到2017年底，完成三四线土地换仓”。
　　毛利率与净利双跌
　　绿城年报显示，于2015年报告期内，公司实现物业销售毛利41.94亿元，物业销售毛利率为18.0%，较2014年的23.5%有所下降。
　　对此，绿城官方给出的解释是，主要因为本年度交付项目中，有一定比例项目位于三四线城市，过去几年受中国政府对房地产行业调控政策影响导致项目销售价格偏低，很大程度上影响了物业销售毛利率。
　　过去三年绿城的毛利率分别为28.4%、23.5%及18%，总体呈现一路下滑之势。
　　“现在房地产暴利时代已过去了，整个行业的毛利率都在降低，我们的目标是维持在20%甚至更多。”业绩会上谈及跌破20%的毛利率，绿城执行董事李青岸指出。
　　毛利率创新低已成事实，绿城接下来该如何改善这一数据则是现场媒体更为关注的问题。对此，李青岸表示，购入合适地块、加强成本管控、调整投资布局是解决上述问题的三项“武器”。
　　“无论是5.5万元/平的北京朝阳区将台地块，还是4.5万元/平的杭州主城潮鸣艮山宅地，拿地价都是合理的。”李青岸称，这些“高价地”的红利还存在，未来也可保证产品的溢价。
　　成本管控上，资金成本的降低无疑是其中重要一环。据绿城首席财务官冯征介绍，当前绿城一年期债为150亿元，一到两年期为77亿元，两年期以上为220亿元。
　　“关于一年期债务方面，我们已经全部做好融资计划，包括近期的7.2亿美元贷款。”冯征称。
　　早前3月18日，绿城(作为借款人)、公司若干附属公司(作为担保人)与多家金融机构(作为贷款人)订立贷款协议，该等金融机构将提供一笔高达7.2亿美元的定期贷款。
　　绿城表示，该笔贷款将作偿还若干其现有的负债及一般营运资金及资本开支需求用途。贷款将于贷款协议日期起计36个月内最终还款日期前分期偿还。
　　除毛利率创新低外，于报告期内，绿城中国净利润为12.59亿元，较2014年的32.10亿元减少60.8%。
　　“除毛利下降之外，主要是因为销售及行政开支中，人民币急速贬值引起净汇兑损失大幅增加，且人力资源成本和酒店运营成本也有一定幅度的增长所致。”绿城于年报中指出。
　　当观点地产新媒体就此追问绿城执行董事兼行政总裁曹舟南时，对方在匆忙行程中间给出这样一句话：“此前融创降价销售造成的后遗症”。
　　三四线的换仓计划
　　在毛利率与净利引发的大讨论外，“三四线换仓”则是曹舟南口中当下绿城势在必行的大动作。
　　“最晚在2017年完成三四线库存的换仓。”在业绩会上，曹舟南给所有绿城人勾勒出了一个计划时间表。
　　据曹舟南介绍，目前绿城在三四线的库存(包含土地)为1200亿元，从严格意义上来说，则是700多亿元，而去年719亿销售中有350亿来自三四线城市。
　　绿城2015年报显示，在其业绩区域分布中，浙江地区(除杭州以外)项目实现物业销售收入75.88亿元，占比32.5%，位居首位。
　　杭州地区项目实现物业销售收入68.98亿元，占比29.6%，位居第二；山东地区项目实现物业销售收入33.40亿元，占比14.3%，位居第三。
　　而李青岸则另外补充道，在完成上述换仓前，原则是绿城将不会在三四线新增土储。其实，在2015年绿城已明确将北上广深及杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都、重庆15个城市作为聚焦重点。
　　同时，通过土地公开竞拍、项目收购等方式在上述区域新增8个项目，预计新增可售房源货值约人民币411亿，其中6幅地块位于北京、杭州、济南等地。
　　实际上，“换仓”也就意味着绿城需加快三四线去库存节奏，而“降价”似乎是多数同行采用的计策。但在业绩会上，曹舟南则明确对观点地产新媒体等强调称，“降价去库存不是绿城的首选，而是要增加服务内容。”
　　翻阅绿城年报，不难发现，因销售占比较高的台州宁江明月、青岛胶州紫薇广场、慈溪诚园等较多项目均位于三四线城市，2015年度其交付物业销售均价为每平方米14，481元，较2014年的每平方米15，546元减少6.9%。
　　值得一提的是，绿城在进行“三四线换仓”计划的同时，也在加快代建项目的品牌和管理输出，提高公司轻资产业务比重，并形成全产业链整合，统一为完整代建品牌。
　　“因为代建的利润很高，我们将一直做下去，预计今年的代建管理收入将达到100亿元。”绿城管理层在投资者会上透露。
　　去年8月2日，绿城完成收购绿城鼎益房地产投资管理有限公司及绿城时代城市建设发展有限公司的交易，2015年9月23日，新的绿城代建集团即“绿城管理集团”完成组建。
　　目前，绿城管理集团下辖项目60个，总建筑面积约1，921万平方米，预计代建项目总可售金额约人民币1，363亿元，绿城管理集团预计可从中取得代建管理收入约人民币50亿元。于2015年，绿城管理集团实现代建管理收入约人民币3.36亿元，净利润约人民币1.05亿元。